Проблема превышения кадастровой стоимости над рыночной, а следовательно и проблема уплаты необоснованных налогов, создает социальную напряженность в обществе. И эта проблема обострилась уже настолько, что во время своего послания Федеральному Собранию Владимир Путин специально обратил на это внимание: «Мы так не договаривались. И люди этого от нас не ожидали». По итогам послания Федеральному собранию Президент поручил Правительству внести в законодательство изменения, предусматривающие совершенствование порядка определения кадастровой стоимости в целях недопущения применения при налогообложении кадастровой стоимости, превышающей его рыночную стоимость. И срок поставил – до 15 июля 2018 года.
И тут начался, что называется, цирк с конями. У всех сразу на это глаза так и открылись. Кто уже только не высказался по поводу этого безобразия (завышения кадастровой стоимости).
Для начала на всякий случай обвинили во всем независимых оценщиков. Что вполне логично – правила кадастровой оценки разрабатывает государство, выбирает оценщиков государство, контролирует их деятельность и утверждает результаты оценки государство, использует эти результаты для пополнения своего бюджета опять же оно. При таких условиях виноваты могут быть только независимые оценщики.
Узнайте так же, как использовать каштан на даче и дома.
С другим извечным вопросом «Что делать?» пока такого понимания нет. Хотя предложения и имеются:
- Самое продвинутое предложение – это использовать искусственный интеллект для определения кадастровой стоимости. Но, боюсь, искусственный интеллект сломается от такой задачи, или матом начнет ругаться.
- Самое радикальное предложение – вообще отказаться от кадастровой стоимости как налогооблагаемой базы. Такой законопроект внесен в Думу депутатами Справедливой России. И это было бы прекрасно, если бы не было так невозможно.
- Самое простое предложение — делать кадастровую оценку как и раньше. И сразу же снижать получившуюся кадастровую стоимость на 30 %. И уже эту величину считать налогооблагаемой базой. Хотелось бы тут понять – почему именно на 30%, что это за магическая величина?
- Ну и наконец самое популярное предложение – изменить методику кадастровой оценки. Это при том, что методика кадастровой оценки только принята и по ней не проводилось еще ни одной кадастровой оценки, никакого опыта применения ее нет. Но предлагается ее сразу поменять. Тут конечно возникают вопросы – зачем ее такую приняли, и как и в какую сторону менять нужно? И носятся все с этой методикой, как алхимики с философским камнем. Никакая методика не решит задачу, если сведения об объектах недвижимости не точны или не полны.
Критиковать, как известно, — не мешки ворочать. Поэтому любой депутат может на всю эту критику резонный вопрос задать – «Если ты такой умный, то почему ты не в Государственной Думе?» или «Думаешь легко законы сочинять? Попробуй вот сам что-нибудь предложи»
Предлагаю.
Во-первых, необходимо наконец закрепить в законодательстве принцип, что кадастровая стоимость не должна быть выше рыночной. Само по себе это конечно проблему завышенной кадастровой стоимости не решит. Но установление такого принципа позволит заинтересованным лицам, в том числе и с помощью судебного контроля, проверять уже принятые или вновь разрабатываемы нормативные акты на соответствие этому принципу. Например, те же самые методические указания, если они в какой-либо части не направлены на установление кадастровой стоимости не выше рыночной, в настоящее время невозможно признать недействительными. Потому что суд скажет, что у нас законом и не предусмотрено, что кадастровая стоимость не должна превышать рыночную. Да и вообще принципы нужны в законодательстве, когда в случае недостатка правового регулирования или его противоречивости, необходимо применять то или иное решение.
И, во-вторых, крайне желательно для определения кадастровой стоимости включить рыночный механизм. Заставить работать эту пресловутую невидимую руку рынка.
Как это сделать? Да очень просто.
Каждый примерно знает рыночную стоимость своей недвижимости. Если государство устанавливает кадастровую стоимость и считает, что она не превышает рыночной, то каждый правообладатель должен иметь право предложить государству (органам субъекта РФ) выкупить его недвижимость по цене – кадастровая минус 15%. И государство должно либо выкупить эту недвижимость по предложенной цене, либо установить кадастровую стоимость в новом размере – в размере предложенном правообладателем минус 5%. Если государство считает, что установленная им кадастровая стоимость равна рыночной, то такое предложение очень выгодно для него. Государство покупает объект по цене кадастровая минус 15%, тут же продает по цене кадастровой и получает +15 % себе в карман бюджет. Если же государство не согласно выкупать по предложенной цене, значит цена эта явно не рыночная, а выше. Поэтому и новая кадастровая должна быть установлена в меньшем размере. Принимая во внимание, что кадастровая стоимость у нас иногда в разы превышает рыночную, и за одну итерацию установить действительно рыночную стоимость не получится, следует разрешить гражданам делать такие «щедрые» предложения государству неограниченное количество раз. На каком-то этапе будет достигнута действительно рыночная цена и государство согласиться выкупить предложенную недвижимость по меньшей цене. В этом случае правообладатель должен иметь право или продать недвижимость или отказаться от продажи с установлением кадастровой стоимости в размере – предложенная им цена выкупа + 5%. Получившаяся стоимость и будет наиболее близка к рыночной и являться налогооблагаемой базой.
Достоинствами предложенного механизма являются использование рыночного способа определения кадастровой стоимости и отсутствие затрат для правообладателя.
Возможны возражения, что у государства нет денег на выкуп, или государству не нужны эти объекты недвижимости.
Аргумент — «не нужны» не выдерживает критики, поскольку государство покупает не для себя. Купив по цене ниже рыночной тут же продает по рыночной, полученную разницу кладет в бюджет.
Аргумент «нет денег» — тоже не аргумент. Если это экономически выгодно – деньги всегда найдутся. В качестве аналогии можно привести пример с выкупом земель сельхозназначения. По закону, прежде чем продать с/х землю, владелец должен предложить ее государству (субъекту РФ), которое имеет право эту землю купить по цене предложения третьему лицу. Было время, когда этим правом государство не пользовалось и «налоговые оптимизаторы» указывали в своих предложениях «смешные» цены, получая остальное налом. Но так продолжалось лишь до тех пока Московская область однажды не взяла и согласилась выкупить сельхоз землю. И через суд понудила продать эту землю по предложенной цене. (арбитражные дела А41-49700/13, А41-10769/14, А41-10767/14, А41-10830/14, А41-16102/14). Налоговые оптимизаторы понесли серьезные убытки (лишились земли получив «смешные» деньги) и все эти оптимизации прекратились.
UPD/12.12.19 Оказывается ничто не ново под луной. Еще в 1891 году, когда в России процветало самодержавие, в Новой Зеландии (в Новой Зеландии, Карл) подобный механизм снижения налогооблагаемой стоимости недвижимости уже был предусмотрен. Статьей 31 Закона об оценке земли 1891 года налогоплательщику было предоставлено право при несогласии со стоимостью оценки, используемой для налогообложения, потребовать либо снижения этой стоимости до определенного самим налогоплательщиком уровня, либо выкупа правительством имущества по этой определенной налогоплательщиком цене. В статье Ричарда Берда «Самостоятельная оценка. Смирись или заткнись» приводятся и другие примеры использования данного механизма в иностранных юрисдикциях.