Определениями от 15 февраля 2017 г. по делу №5-КГ17-258 и от 9 августа 2018 г. по делу №5-КГ18-96 (см. также определение от 29 ноября 2018 г. №5-КГ18-276) Верховный суд РФ сформировал правовую позицию, согласно которой установление судом кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, не является правомерным и на законе не основано. То есть, кадастровая стоимость не должна включать НДС.
Данная правовая позиция сформирована в результате обжалования и отмены судебных актов, вынесенных Московским городским судом по административным искам ЗАО «Торговый дом «Зеленоград» и ООО «Аксиома», которые в судебном порядке требовали установления кадастровой стоимости принадлежащих им объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. В ходе производства дел назначались судебные экспертизы определения рыночной стоимости объектов недвижимости, которые определили рыночную стоимость с учетом НДС. Административные истцы были не согласны с включением НДС, просили установить кадастровую стоимость в размере рыночной без учета НДС.
Суды первой и апелляционной инстанций не согласились с позицией административных истцов и установили кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной стоимости с учетом (включая) НДС. При этом позиция судов заключалась в следующем: коль скоро истцы определяют рыночную стоимость, а согласно ст.3 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», последняя представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, то рыночная стоимость всегда должна включать в себя НДС, поскольку определяет цену в целях купли-продажи объекта. Кроме того, цена предложения в типичных публичных офертах аналогов-объектов недвижимости содержит НДС. И с точки зрения формальной логики такое буквальное толкование закона возражений не вызывает.
Поскольку обращение административных истцов с исками об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости обусловлено уплатой налога на имущество организаций, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость, то определение рыночной стоимости в данном случае не связано с реализацией этого недвижимого имущества и возможным совершением сделки. Кроме того, установление кадастровой стоимости с учетом НДС, влечет двойное налогообложение для собственника этого недвижимого имущества, поскольку в период владения им и его эксплуатации собственник будет исчислять и уплачивать налог на имущество организаций от итоговой величины рыночной стоимости указанных объектов недвижимости с учетом НДС. Между тем, имущество и реализация товаров являются самостоятельными объектами налогообложения, в отношении каждого законом предусмотрен определенный налог.
Исходя из данных посылок Верховный суд РФ сделал вывод, что само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в целях дальнейшей его эксплуатации собственником без реализации этого имущества не образует объект обложения налогом на добавленную стоимость. Тем самым, установление судом кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, не является правомерным и на законе не основано.
На основании данной правовой позиции Президиум Мосгорсуда вернул несколько дел на новое апелляционное рассмотрение (44га-403/2018, 44га-402/2018, 44га-404/2018 и др.)
Вроде бы все ясно, кадастровая стоимость не должна включать НДС.
Но все запуталось после принятия 16 января 2019 г. Верховным Судом определения № 5-КГ18-274. В этом Определении Верховный Суд, подробно анализируя вопросы — что такое рыночная стоимость и что такое налог на добавленную стоимость, делает вывод: «Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.» Очередное определение Верховного Суда №5-КА19-6 от 13.06.19 г., повторяет выводы предыдущего.
Боюсь, этот вывод – «выделение НДС при определении рыночной стоимости является неправомерным» – будет прочитан таким образом, что считайте рыночную стоимость с учетом НДС, только не выделяйте его в окончательном результате. Как сейчас часто и делают в Мосгорсуде. Эксперты, допущенные к производству экспертиз по делам об оспаривании кадастровой стоимости, в итоговом результате не выделяют НДС. Однако при расчетах этой итоговой стоимости используют информацию о продаже объектов-аналогов. А цена, указанная в объявлениях о продаже этих объектов-аналогов всегда включает НДС. Но этот НДС не вычитается при расчете рыночной стоимости. В итоге получается рыночная стоимость, в которой НДС хотя и не выделен, но он там есть. А при обжаловании судебного акта вышестоящие судебные инстанции пишут стандартную фразу: «Довод заявителя об изменении судебных постановлений и исключении из кадастровой стоимости объектов недвижимости размера НДС является несостоятельным, поскольку судами нижестоящих инстанций кадастровая стоимость объектов недвижимости с учетом НДС не устанавливалась, вывод судов о наличии либо отсутствии НДС при установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости отсутствует.» На нет и суда нет.
До смешного доходит. По делу N 3а-2706/2017 эксперт определил рыночную стоимость с учетом НДС и без учета НДС. Суд назначил дополнительную экспертизу и попросил определить просто рыночную стоимость.
СРО «Экспертный совет» подготовлены методические разъяснения подготовки отчетов об оценке и заключений судебных экспертиз для целей установления кадастровой стоимости объектов капитального строительства в размере рыночной. И в них содержатся рекомендации исключать НДС из рыночной стоимости. ГБУ Москвы в свою очередь также разработало рекомендации для оценщиков, в которых рекомендует НДС не исключать, а наоборот добавлять. И куда бедному крестьянину оценщику податься?
К сожалению, указанные решения Верховного Суда относятся непосредственно лишь к случаям судебного оспаривания кадастровой стоимости, установления кадастровой стоимости в размере рыночной в судебном порядке. И не затрагивают методику кадастровой оценки, не вносят никаких изменений в Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 № 226. Еще когда эти Методические указания только разрабатывались и проект их размещался на сайте http://regulation.gov.ru/, в этом проекте прямо было указано, что «Налог на добавленную стоимость при проведении кадастровой оценки не учитывается. Кадастровая стоимость определяется без учёта налога на добавленную стоимость.» Из окончательной редакции это положение было убрано (не иначе как врагами). И, как результат, при проведении кадастровой оценки бюджетными учреждениями НДС включается в кадастровую стоимость. Например в Москве кадастровая стоимость определяется с НДС (о чем прямо указывается в судебных актах первой и кассационной инстанций Мосгорсуда по указанным делам). И из-за этого налогоплательщики переплачивают. На очередном заседании рабочей группы Госдумы по кадастровой оценке и имущественным налогам в апреле 2019 года Алексей Каминский обратил внимание на неурегулированность вопроса учета НДС при определении кадастровой стоимости объектов капитального строительства и при ее оспаривании: «Сейчас имеет место ситуация, когда кадастровая стоимость одинаковых объектов в соседних регионах может отличаться на 18% только из-за различного учета НДС. Решения Верховного суда РФ на данную тему не только не отвечают на возникшие вопросы, но и порождают новые. Налог не должен браться с другого налога, а значит — кадастровая стоимость, используемая в качестве базы налога на имущество, не должна включать НДС. Для обеспечения единообразия результатов ГКО это положение должно быть закреплено в Методических указаниях по ней. В любом случае налогоплательщики не должны расплачиваться за несовершенство нормативного правового регулирования — все спорные вопросы должны разрешаться в пользу граждан и бизнеса.»
Вместе с тем следует иметь в виду, что самостоятельное исключение НДС из кадастровой стоимости не допускается. Организация обязана применять для налогообложения ту кадастровую стоимость, которая указана в ЕГРН. Как указано в Определении Верховного Суда РФ № 305-КГ18-20813 от 14.02.2019 г. «установленный законодательством порядок пересмотра результатов определения кадастровой стоимости не предполагает возможность произвольного изменения сведений о кадастровой стоимости, внесенных в государственный реестр, в том числе посредством ее уменьшения на суммы НДС расчетным способом или на основании иных данных. Вопрос о том, является ли установленная кадастровая стоимость правильной и необходимо ли её уменьшение на величину НДС должен решаться в отдельной административной и судебной процедуре.» (Аналогичная позиция в Определении ВС от 15 февраля 2019 г. № 305-КГ18-21673)
Была попытка заставить и Конституционный Суд РФ высказаться по вопросу — включает ли кадастровая стоимость НДС. Но он в своем Определении №2604-О от 30.09.2019 г. от ответа на данный вопрос уклонился, указав, что в законе вопрос включения/невключения НДС при определении кадастровой стоимости не урегулирован, а подзаконные акты не могут являться предметом рассмотрения Конституционного Суда.