Кадастровая стоимость зачастую превышает рыночную в разы и десятки раз. Но гражданам законом предоставлено право установить кадастровую стоимость в размере рыночной. За свои деньги. За свои нервы. За свое время. Чтобы платить экономически обоснованный налог.
Но государство эти усилия периодически обнуляет. Поскольку кадастровая оценка проводится с известной периодичностью — раз в 3 — 5 лет, то государство в ходе очередной кадастровой оценки опять устанавливает заоблачную кадастровую стоимость на те объекты, по которым усилиями граждан она была снижена в судебном порядке или в соответствующей комиссии.
Это как в компьютерной игре, только невозможно выиграть. Всегда попадаешь на нулевой уровень. Все твои жизни, нервы, время и деньги сгорают. Тебе опять устанавливают завышенную кадастровую стоимость и предлагают либо платить необоснованный налог, либо опять потратить свои деньги, время и нервы. Чтобы через 3 — 5 лет все повторилось сначала.
В соответствии с п.5 ст.12 Закона о государственной кадастровой оценке в рамках подготовки к определению кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляются в том числе сбор, обработка и учет информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была оспорена в установленном порядке. Аналогичная норма содержится и в пункте 2.4 Методических указаний о государственной кадастровой оценке (приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226).
Вроде бы это регулирование намекает нам, что в отношении объектов, кадастровая стоимость которых была оспорена, при новой кадастровой оценке не должна вновь стоимость браться с потолка, без учета предыдущего оспаривания. Но сотрудники бюджетных учреждений кадастровой оценки таких намеков не понимают. Они конечно собирают сведения об оспоренной кадастровой стоимости. Но никак эти сведения при новой кадастровой оценке не учитывают. От слова совсем.
Например, в ходе последней кадастровой оценки в 2018 году в бюджетное учреждение кадастровой оценки г.Москвы было подано огромное количество замечаний о том, что в ходе кадастровой оценки не были учтены результаты оспаривания по конкретным объектам недвижимости.
На все эти замечания бюджетное учреждение Москвы ответило:
Методическими указаниями не предусмотрено «автоматическое» установление кадастровой стоимости на основании ранее проведенного оспаривания.
«Нет у вас методов против Кости Сапрыкина», только другими словами. Иначе как издевательством это не назовешь.
И на этом основании было отказано в пересчете кадастровой стоимости в отношении 1169 зданий и 233 земельных участков, в отношении которых стоимость была оспорена ранее.
Это значит, что владельцам этих 1169 зданий и 233 земельных участков опять придется заказывать отчеты о рыночной стоимости, опять обращаться в суд, опять добиваться справедливости.
Эта серьезная проблема. И эту проблему нужно как то решать.
Объединение предпринимателей «Опора России» направила письмо мэру Москвы Сергею Собянину с просьбой не проводить переоценку кадастровой стоимости административных зданий в столице каждые два года. В частности, предлагается не пересматривать кадастровую стоимость объектов недвижимости, установленную судом, в течение трех лет, а также увеличить срок переоценки с двух до четырех лет, если за последние 12 месяцев цены на коммерческую недвижимость не менялись более чем на 15%.
Но так проблему, конечно, не решить. Закон о кадастровой оценке не предусматривает возможности исключения проведения кадастровой оценки в отношении отдельных объектов недвижимости. Оценке подлежат все объекты недвижимости, включенные в перечень Росреестром, независимо от того, оспаривалась ли в отношении их кадастровая стоимость или нет.
Было бы хорошо, если бы Методические указания о кадастровой оценке содержали конкретные положения — как именно необходимо учитывать результаты предыдущего оспаривания при новой кадастровой оценке. Должен быть простой и понятный каждому алгоритм действий в ходе кадастровой оценки бюджетного учреждения в случае, если кадастровая стоимость объекта ранее была пересмотрена. Но ждать таких изменений от Минэкономразвития не приходится.
Как говорил Мичурин: «Мы не можем ждать милостей от Минэкономразвития, взять их — наша задача.»
Это будет нелегко. Это будет не быстро. Это будет также трудно, как и в 2008-2010 годах, когда никакого механизма установления кадастровой стоимости в размере рыночной еще законодательно не было определено и масса юристов, подавая самые экзотические иски, в конце концов этот механизм не выработала.
Что тут можно посоветовать? В подобных случаях нужно подавать заявление об исправлении ошибки. Ошибка заключается в неучете бюджетным учреждением предыдущего оспаривания. Обязанность такая есть, законом предусмотрена. Непонятно правда, как именно учитывать, и именно на это бюджетные учреждения будут ссылаться в суде. Но обязанность есть, и она не исполняется. В суде нужно доказывать, что кадастровая оценка объектов недвижимости, по которым было ранее оспаривание, проводилось так же, по тем же формулам, что и в отношении объектов, по которым оспаривания не проводилось. То есть бюджетное учреждение никак не учло предыдущее оспаривание и установленную законом обязанность не исполнило. И требовать учета предыдущего оспаривания — например в виде увеличения ранее установленной в ходе оспаривания стоимости на величину инфляции за прошедшее время. И по таким делам придется дойти до самых высших судебных инстанций. До Верховного Суда, а то и до Конституционного.
Чем больше будет подобных попыток, тем скорее судебная практика выработает адекватный механизм учета предыдущего оспаривания.
Само это не рассосется, нужно бороться. И помоги Вам Бог.