В этом году более чем в 30 регионах России прошла кадастровая оценка по новым правилам – в соответствии с новым Законом о государственной кадастровой оценке и новыми методическими указаниями, вновь созданными для этих целей государственными бюджетными учреждениями.
Закон о государственной кадастровой оценке предоставляет владельцам недвижимости ряд возможностей для установления справедливой кадастровой стоимости уже в ходе проведения кадастровой оценки, еще даже до утверждения ее результатов. Подробнее об этих возможностях я писал в этой статье (рекомендую с ней ознакомиться жителям тех регионов, где кадастровая оценка пройдет в 2019 году – Томская, Вологодская, Ярославская, Воронежская, Самарская, Пензенская, Брянская и другие регионы, всего около 60-ти). Но все рекомендации в той статье – это лишь теория, мой вольный пересказ положений закона. На момент написаний той статьи никакого практического опыта по использованию возможностей Закона о государственной кадастровой оценке у меня, да и ни у кого в России еще не было.
В этой статье я расскажу, как я этими возможностями воспользовался и снизил кадастровую стоимость на 1 266 707 197 рублей в ходе рассмотрения замечаний на промежуточные отчетные документы при кадастровой оценке в Московской области.
В 2017-2018 годах в Московском областном суде я представлял интересы своих клиентов по искам об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной. Все участки этих граждан расположены в Звенигороде, в одном кадастровом квартале, имеют схожие характеристики. По 3 искам были получены положительные судебные решения в отношении 24 земельных участков. Кадастровую стоимость удалось снизить почти вдвое (дела №3а-299/17, №3а-176/18, №3а-304/18).
Сама история
В этом году в государственным бюджетным учреждением «Центр кадастровой оценки» в Московской области проводилась кадастровая оценка объектов недвижимости. 14 сентября на сайте учреждения были размещены промежуточные отчетные документы. Ознакомившись с которыми мои клиенты из Звенигорода на великом и могучем русском языке сказали примерно так: «Как же так, Владимир? Мы что, зря судились?». Недоумение их было вызвано тем, что все эти предыдущие судебные решения при проведении кадастровой оценки учтены не были, и установленная в промежуточных отчетных документах кадастровая стоимость была явно завышена.
От такой возможности получения опыта проверки на практике положений закона о государственной кадастровой оценке трудно было отказаться. Договорились, что я подготовлю замечание на промежуточный отчет, попытаемся его подать и посмотреть – что из этого выйдет. Впрочем без особых надежд на успех.
Кроме решений суда об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной у меня ничего не было. Не было и никаких идей – на чем построить замечание. Тогда я стал смотреть размещаемые учреждением раз в 5 дней справки об учете или отклонении полученных замечаний. Быстро выделилась группа учтенных замечаний, когда фактическое использование участка (объекта недвижимости) отличалось от юридического. Дело в том, что для всех этих 24 участков (по которым прошли суды) установлено разрешенное использование – для строительства зоны отдыха, хотя все участки используются гражданами в целях личного проживания, построены индивидуальные жилые дома.
Вот на этих 2 факторах – отличие фактического использования земельных участков от юридически закрепленного и наличие предыдущих судебных решений о снижении кадастровой стоимости и было построено замечание. Первоначально замечание было подано лишь в отношении тех 24 земельных участков, в отношении которых ранее состоялись судебные решения. Но в этом кадастровом квартале участков, которые имеют разрешенное использование – для строительства зоны отдыха, а фактически используются гражданами для проживания, было значительно больше, поэтому мои клиенты попросили подготовить еще одно замечание в отношении всех земельных участков этого кадастрового квартала, которые имеют сходные характеристики. Таких участков оказалось 188, и в отношении них было подано еще одно замечание. Пришлось их все перечислять, поскольку в соответствии с требованием закона в замечании должно быть указано – в отношении какого объекта недвижимости замечание подано.
Замечания подавались через РПГУ (региональный портал госуслуг), поскольку в ходе вебинара, проведенного сотрудниками ГБУ, было обещано, что в отношении замечаний, поданных через РПГУ, заявители получат ответ. И действительно, через РПГУ был получен ответ, что наше замечание получено и учтено. Но как именно учтено – понятно из ответа не было. Снизили нам кадастровую стоимость или наоборот повысили (как одному незадачливому заявителю в Москве после рассмотрения его замечания повысили кадастровую стоимость на 107 млн.рублей)? Если снизили – то насколько? В публикуемых ГБУ раз в 5 дней справках информации о рассмотрении наших замечаний также не отражалось. Держали нас в тонусе до последнего. 😛
Наконец, 9 ноября, в пятницу, уже после окончания срока приема замечаний, на сайте ГБУ в разделе получения информации о конкретном объекте недвижимости в отношении всех перечисленных в замечании участков стало видно, что наше замечание учтено и кадастровую стоимость снизили по сравнению с первоначально определенной.
Конечно все были рады. Но тут произошел необъяснимый катаклизм. В понедельник, 12 ноября, я опять зашел на сайт ГБУ в раздел получения информации о конкретном объекте недвижимости и оказалось, что по нашим участкам никакого снижения нет, а наше замечание отклонено. Конечно мы подумали, что ГБУ решило все переиграть, посмотрело на столь значительное снижение кадастровой стоимости и решило вернуть все взад. И конечно мы в пятницу никак не позаботились о том, чтобы как-то зафиксировать снижение. Я уже было собрался все это красочно расписать у себя на сайте, собрался бичевать и разоблачать. Уже и название для статьи хорошее придумал – «Государственные кадастровые мошенники». Но во вторник, 13 ноября, в отношении всех перечисленных в замечании участков на сайте ГБУ опять содержалась информация о сниженной кадастровой стоимости. Так я и не знаю – что это было – компьютерный сбой или действительно сначала решили отменить решение о снижении, но потом одумались и поняли, что репутация важнее.
Но чтобы не гневить богов, я с размещением этой статьи подзадержался вплоть до утверждения результатов кадастровой оценки по Московской области. Чтоб еще раз все не переиграли.
В результате рассмотрения и учёта моего замечания кадастровая стоимость 188 земельных участков были снижена на 1 266 707 197 рублей. Налоговая ставка по этим участкам — 1,5% от кадастровой стоимости. Так что я сэкономил налогоплательщикам 19 000 607 рублей ежегодно до следующей кадастровой оценки, которые с них необоснованно готово было взять государство.
А сколько еще осталось участков, обделенных моим вниманием, и в Московской области и по России — больше чем в Бразилии донов Педро. И не сосчитать.
Если вдруг захотите получить текст подготовленного мной замечания, заполните форму:
Ведь за его подготовку я, оценивая свои трудозатраты и не особо надеясь на успех, а также принимая во внимание длительное плодотворное сотрудничество с клиентом, назначил вознаграждение и получил 5000 рублей. Теперь вот думаю – не продешевил ли?
Всем – успехов в деле установления справедливой кадастровой стоимости.