Кадастровая стоимость превышает рыночную, но имеет ли смысл ее оспаривать? – вот вопрос который сразу возникает в голове, как только получаешь налоговое уведомление о необходимости оплатить земельный налог или налог на имущество.

И на этот вопрос есть два ответа:

У остальных и помимо борьбы за справедливость есть еще интересы в жизни — семья, дети, друзья, рыбалка, любимый футбольный клуб «Спартак». И для них смысл оспаривать завышенную кадастровую стоимость имеется лишь если это экономически обосновано, если овчинка стоит выделки, если есть выхлоп. А экономически выгодно это тогда, когда экономия на налогах вследствие снижения кадастровой стоимости превысит ваши расходы на ее снижение.

Как рассчитать экономию?

1. Чтобы рассчитать экономию нужно прежде всего узнать кадастровую стоимость вашего имущества. Сделать это можно в МФЦ.
2. После этого нужно определить – сколько налогов вы заплатите при текущей кадастровой стоимости. Для определения суммы налога в год есть полезный сервис на сайте Федеральной налоговой службы. Ставки налога можно узнать там же. Узнав сумму налога в год нужно умножить ее на количество лет, в течение которых ее придется платить. И тут есть некоторая неопределенность. Платить нужно до новой кадастровой оценки. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет. О том, когда проводилась кадастровая оценка в вашем региона и когда планируется очередная – можно узнать здесь. При расчете суммы налогов на имущество физических лиц не забудьте применить поправочные коэффициенты. Наши законодатели, дай им бог здоровья, при переходе на расчет налога с кадастровый стоимости дабы избежать шоковой терапии предусмотрели понижающе/повышающие коэффициенты. Налог каждый год увеличивается на 20% в течение 5 лет. В регионах переход на новую эту систему осуществлялся в разные годы, поэтому чтобы понять где какой коэффициент использовать — смотрите законы своего субъекта РФ. Вот тут сделал вам табличку. Законы субъектов РФ о переходе на КС
3. Теперь нужно хотя бы приблизительно определить рыночную стоимость вашего имущества. Хорошо если вы сам – оценщик, или дружите с таковым. Тогда у вас не возникнет вопроса как это сделать. А если нет? Грубую прикидку можно сделать на Domofond, или подобных ресурсах, посмотрев цены на продажу в вашем районе на сходные квартиры/участки. Но это лишь самая грубая прикидка, во-первых, это цены предложения, и они могут отличаться от окончательных. И, во-вторых, это актуальные цены. А вам требуются рыночные цены на дату, по состоянию на которую определялась кадастровая стоимость вашего объекта недвижимости. Потому что в случае оспаривания вы и оценку рыночной стоимости должны будете делать по состоянию на дату, на которую определялась кадастровая стоимость. Такие сведения можно получить в разделе «просмотр сделок и объектов» Мониторинга рынка недвижимости Росреестра. Выбрав регион, тип объекта недвижимости и период времени (рекомендую выбирать период 1-3 месяца до даты, на которую определялась кадастровая стоимость) можно получить сведения о реальных сделках с указанием реальных цен. Определив приблизительную рыночную стоимость на дату определения кадастровой стоимости нужно опять посчитать налоги исходя из этой рыночной стоимости (повторяем п.2)
4. Путем простого вычитания из суммы налогов, подлежащих уплате исходя из кадастровой стоимости, суммы налогов, уплаченных бы при определении рыночной стоимости вы и получаете искомую экономию.

Теперь о грустном. О расходах, которые придется понести при оспаривании кадастровой стоимости.

Все цифры приблизительные и могут значительно различаться в различных регионах.

Прежде всего необходимо потратиться на получение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. В зависимости от вида объекта, региона, квалификации оценщика сумма может меняться, но в среднем можно за 40 тыс.рублей сделать нормальную оценку. Юридические услуги, представительство в суде, обойдутся вам в среднем еще в 50-70 тыс.рублей. Если в суде встанет вопрос о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости, а он, как показывает практика, в подавляющем большинстве случаев обязательно встанет, нужно быть готовым заплатить еще 30-50 тыс.рублей. Но тут вам может повезти и суд возложит оплату экспертизы на административных ответчиков. Госпошлина и нотариальное заверение доверенности по суммам несравненно меньше других расходов, но и их придется выложить. Итого набегает примерно 150 тыс.рублей. И лучше изначально не рассчитывать на возможность возврата этой суммы как судебных расходов (но об этом как-нибудь после расскажу).

Сравнив сумму экономии на налогах и сумму предполагаемых расходов можно понять – стоит ли овчинка выделки. И на первый взгляд для владельцев квартир, дачных участков картина то безрадостная. Сумма экономии на налогах для них не превысит сумму предполагаемых расходов. Явная несправедливость. Вроде получается, что только владельцы больших объектов недвижимости с огромной стоимостью могут позволить себе путем снижения кадастровой стоимости сэкономить на налогах, а простые граждане должны терпеть и платить экономически необоснованный налог.

Но выход есть, и сейчас я расскажу, что надо делать.

Если у вас рыночная стоимость отличается от кадастровой не более чем на 30%, лучше обращаться в Комиссии, а не суд. В том, что кадастровая стоимость превышает рыночную примерно на 30% не сомневается даже государство, об этом прямо свидетельствует содержание п.5 ст.217.1 части 2 Налогового кодекса РФ. Существует вероятность, что Комиссия удовлетворит ваше заявление. Так, за 2017 года Комиссиями удовлетворены заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении 49 319 объектов недвижимости, и отказано в отношении 45 306 объектов недвижимости. То есть удовлетворено более половины заявлений.

Правда в среднем кадастровая стоимость снижена всего на 14,6%. Обратившись в комиссию, вы понесете расходы только на определение рыночной стоимости объекта недвижимости (примерно 40 тыс. рублей).

Но что делать, если комиссия отказала и нужно обращаться в суд и нести дополнительные расходы, или даже 40 тыс. рублей для вас не делают эффективным оспаривание кадастровой стоимости? Выход есть и тут. Нужно объединяться. Объединяться в рамках СНТ, дачного товарищества, в рамках многоквартирного дома. Для оценки рыночной стоимости все ценообразующие факторы для дачных участков, расположенных в одном СНТ, для квартир в одном доме, за исключением площади, будут одинаковыми. И оценщику все равно – оценивать один участок или сто. То же самое и для квартир в одном доме. Ну может введет еще поправку помимо площади и на первый/последний этаж. Объединившись, вы разложите расходы на определение рыночной стоимости, на юридические услуги (те же самые примерно 150 тыс. рублей), на всех, заинтересованных в снижении налогового бремени.

И чем больше вы наберете желающих, тем меньше будут относительные расходы на каждого.

Удачи Вам в деле оспаривания несправедливой кадастровой стоимости.