Кадастровая оценка проводится государством с периодичностью не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет.
В 2018 году в 30 регионах РФ намечено проведение кадастровой оценки. И от ее результатов будет зависеть размер налогов на следующие 5 лет.
После ее проведения и утверждения полученной кадастровой стоимости снизить ее можно будет только путем оспаривания (длительный и затратный процесс).
Об этих возможностях по снижению кадастровой стоимости на стадии ее определения и утверждения и пойдет речь в этом посте.
Но прежде о том, чего делать не следует:
Надеяться и ждать — одураченным стать.
Не следует надеяться и ждать, что государство установит вам справедливую кадастровую стоимость. Времена теперь не простые. Денег никому не хватает, в том числе и государству. Так что оно не упустит возможности запустить руку в карман к своим гражданам, к нам с вами. А установление завышенной кадастровой стоимости — это как раз такой способ удовлетворения растущих аппетитов местных властей. И даже если я не прав по отношению к местным властям, и они на самом деле только и радеют о наших интересах :), все равно лучше по-возможности контролировать процесс. Ведь от ошибок никто не застрахован, даже наши местные власти. Может тот косорукий работник, который будет ваш участок оценивать, не те цифры введет, или случиться компьютерный сбой, или мало ли что. Как вон в г.Кирове кадастровая стоимость кладовки в ГСК площадью 5 кв.м. составила порядка 76 млн. рублей.
Хотя возможности по снижению кадастровой стоимости на стадии ее определения и утверждения и существуют, но воспользоваться ими можно лишь в ограниченный, определенный период времени. Поэтому важно не пропустить публикацию и размещение в сети интернет важной информации о планируемой оценке, порядке и сроках подачи деклараций, подготовке промежуточного отчета и порядке приема замечаний, об их рассмотрении, об утверждении кадастровой оценки.
В интернет такая информация должна размещаться на трех основных ресурсах:
— На сайте Росреестра в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки»
— На сайте уполномоченного исполнительного органа субъекта РФ (обычно это Министерство или департамент имущественных отношений, комитет по управлению имуществом субъекта РФ)
— На сайте государственного бюджетного учреждения субъекта РФ, уполномоченного на проведение кадастровой оценки.
Забейте эти сайты себе в закладки и регулярно проверяйте появившуюся информацию.
Я тут немного поработал и собрал данные об уполномоченных органах субъектов РФ и бюджетных учреждениях, уполномоченных на проведение кадастровой оценки со ссылками на их сайты. Если хотите, можете получить их в виде таблички Excel ниже:
Эта информация должна также публиковаться:
— в печатном средстве массовой информации, в котором осуществляется обнародование (официальное опубликование) правовых актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации;
— размещаться на информационных щитах уполномоченного исполнительного органа субъекта РФ и на информационных щитах органов местного самоуправления муниципальных образований.
Прежде чем переходить к возможностям снижения кадастровой стоимости в процессе ее определения два коротких замечания:
1. Процедура кадастровой оценки включает в себя следующие основные стадии:
- принятие решения о проведении кадастровой оценки;
- формирование перечня объектов, подлежащих оценке;
- подготовка к проведению оценки (сбор бюджетным учреждением необходимой информации);
- подготовка бюджетным учреждением предварительного отчета и его публикация;
- подача замечаний на предварительный отчет и их рассмотрение;
- подготовка и утверждение окончательного отчета.
2. Речь в настоящей статье идет лишь о том, что предусмотрено новым законом о ГКО. Как это будет работать на практике, не знаем ни мы сами, ни чиновники, ни работники бюджетных учреждений.
Теперь о возможностях:
1. Ознакомление с перечнем объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (ГКО).
Перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО, формируется Росреестром по состоянию на 01 января года определения кадастровой стоимости.
Порядок формирования перечня, в том числе количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, подлежащие указанию в перечне, установлен приказом Минэкономразвития №74 от 20.02.2017 г.
После формирования перечень размещается на сайте Росреестра в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки», где с ним можно будет ознакомиться.
Также перечень передается бюджетному учреждению, которое осуществляет «обработку перечня для целей определения кадастровой стоимости», что бы это ни значило.
Результаты этой «обработки» размещаются на сайте уполномоченного исполнительного органа субъекта РФ, где с ними также можно будет ознакомиться.
Знакомиться нужно для того, чтобы посмотреть насколько полно и правильно указаны характеристики вашего объекта недвижимости, которые и будут использоваться для определения его кадастровой стоимости.
2. Подача деклараций об объектах недвижимости.
После принятия решения о проведении в субъекте РФ ГКО правообладателям объектов недвижимости предоставлено право подать в бюджетное учреждение декларацию о характеристиках объекта недвижимости. Это важная новелла Закона о ГКО, поскольку в кадастре зачастую содержится неточная или неполная информация об объектах недвижимости. В теории – чем полнее информация об объекте недвижимости – тем точнее будет проведена оценка. Поэтому важно, во-первых, предоставить наиболее полную информацию о вашем объекте недвижимости оценщикам, и, во-вторых, добиться того, чтобы эта информация была оценщиками учтена при определении кадастровой стоимости. Порядок рассмотрения декларации, в том числе ее форма утверждены Приказом Минэкономразвития №846 от 27.12.2016 г.
Декларации должны быть поданы в рамках подготовки к проведению ГКО. В соответствии со статьей 12 Закона о ГКО подготовка осуществляется до 01 января года определения кадастровой стоимости. И здесь видится какая то нелогичность нового закона о ГКО. Логичнее было бы подавать декларацию после того, как ознакомишься с перечнем объектов недвижимости, подлежащих ГКО, узнаешь какие в этом перечне в отношении вашего объекта недвижимости недочеты и неточности, чтобы эти неточности исправить. А по новому закону ты до 01 января обязан подать декларацию, и лишь после этого Росреестр начинает формировать перечень, причем вашу декларацию при составлении перечня вообще не учитывает, т.к. декларацию подаешь в бюджетное учреждение.
В тех 30 субъектах, в которых будет проведена ГКО в 2018 году, срок подачи деклараций истекает 31 декабря 2017 года.
Но не волнуйтесь, карета не превратиться в тыкву. Если опоздали и не смогли подать декларацию в ходе подготовки к проведению ГКО, возможность ее подачи будет еще и на стадии рассмотрения промежуточного отчета.
Также я рекомендую подавать декларацию после ознакомления с перечнем Росреестра, размещяемом в фонде данных ГКО.
3. Ознакомление с промежуточным отчетом.
Бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня составления промежуточного отчета, размещает его на своем сайте. Это очень важный документ. Новый закон о ГКО установил требования к проекту отчета и это нововведение. Из проекта отчета можно узнать:
- информацию об объектах недвижимости, включенных в перечень;
- информацию о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости (с указанием недостающей информации);
- описание процесса определения кадастровой стоимости с указанием результата определения кадастровой стоимости.
То есть вы узнаете, прошел ли ваш объект недвижимости кадастровую оценку, какие его характеристики учитывали а какие нет, как проводили оценку и какой получили результат.
Росреестр, проверив предварительный отчет, размещает в фонде данных сведения и материалы, содержащиеся в промежуточном отчете, в объеме, предусмотренном порядком ведения фонда данных ГКО.
Уполномоченный орган субъекта РФ на своем сайте также информирует о размещении промежуточного отчета.
4. Замечания к промежуточному отчету.
Прочитав предварительный отчет, и осознав, что все сделано неправильно, что есть ошибки в отношении вашего объекта недвижимости или расчет его кадастровой стоимости произведен с нарушением установленной методики, Вы можете подать замечания к промежуточному отчету.
Теперь подать замечания можно в течение 50 дней (ранее было 20).
Эти замечания должны быть:
- поданы в течение пятидесяти дней со дня размещения сведений и материалов в фонде данных ГКО;
- подаются в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, лично, почтовым отправлением или с использованием сети Интернет, включая портал государственных и муниципальных услуг;
- должно содержать фамилию, имя и отчество физического лица, полное наименование юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии), кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости, указание на номера страниц промежуточных отчетных документов, к которым представляется замечание (по желанию).
К замечанию могут быть приложены документы, подтверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также декларация о характеристиках объекта недвижимости.
Замечания, не соответствующие указанным требованиям, не подлежат рассмотрению.
О результатах рассмотрения замечаний вы узнаете, поскольку бюджетное учреждение не реже чем один раз в пять дней обязано размещать на своем сайте обновленный промежуточный отчет с информацией о:
- кадастровых номерах объектов недвижимости, в отношении которых осуществлен пересчет кадастровой стоимости;
- описание проведенного пересчета каждого из объектов недвижимости с обоснованием учета замечания;
- о поступивших замечаниях, которые не были учтены, с соответствующим обоснованием отказа в их учете.
Бюджетное учреждение в течение десяти дней после истечения 60-дневного срока со дня размещения предварительного отчета, составляет отчет, включающий в себя справку, содержащую информацию обо всех учтенных и неучтенных замечаниях к промежуточным отчетным документам с обоснованием их учета или отказа в их учете или об отсутствии замечаний к промежуточным отчетным документам, а также об исправлении выявленных органом регистрации прав нарушений требований к отчету (к сожалению закон не содержит порядка опубликования данной справки, либо порядка ознакомления с ней, но в случае последующего обращения в суд ее всегда можно будет истребовать).
5. Инициирование проведения государственного надзора.
Надзирающим органом назначен Росреестр.
В случае, если ваши права нарушаются в ходе проведения ГКО, на любой стадии, имеет смысл обращаться в органы Росреестра с жалобой на допущенные нарушения с просьбой о проведении проверки и выдаче предписания об устранении выявленных нарушений.
6. И наконец бесценный совет от Замминистра имущественных отношений Московской области Юрия Лаврякова, курирующего кадастровую оценку:
«Если будет поток жалоб со стороны населения и это в очередной раз поднимется на уровень президента, головы полетят у всех».
Жалуемся царю-батюшке.
Чего больше всего боится наш чиновник??
Того, что он этим чиновником быть перестанет. Перестанет «решать вопросы».
Это возможности, но как Вы ими распорядитесь и распорядитесь ли вообще — зависит только от Вас.
Ну и наконец хочу еще раз обратить ваше внимание на то, что теперь кадастровая оценка пойдет по новому закону, по новым методическим правилам, новыми бюджетными учреждениями.
Пока никто не знает, как это будет работать на практике.
И от вашей настойчивости, уверенности, наглости, если хотите, будет зависеть – какая кадастровая стоимость будет установлена для ваших объектов недвижимости и в каком размере Вы будете платить налоги.
Успехов Вам,
И пишите здесь в комментариях о своих успехах и неудачах.
Вместе — победим.