Ошибки при кадастровой оценке. Ответственность кадастровых оценщиков за ошибки. Подход к снаряду.

Недавно помог предпринимателю исправить ошибку, допущенную при проведении кадастровой оценке. Дело довольно простое — при кадастровой оценке кадастровую стоимость определяли исходя из предположения, что объект носит торговое назначение, хотя на самом деле в помещении расположена ветеринарная клиника. Кадастровую стоимость удалось снизить почти в 4 раза — с 18 до 5 миллионов.

И этот случай подтолкнул к размышлениям о причинах подобных ошибок. И о последствиях подобных ошибок в виде ответственности бюджетных учреждений кадастровой оценки.

Как оказалось, подобные ошибки при определенных обстоятельствах предопределены, закономерны и неизбежны. И связано это, во-первых, с неполнотой сведений об объектах недвижимости, во-вторых, с отсутствием должного правового регулирования, и в-третьих, с ложно понимаемой бюджетными учреждениями кадастровой оценки обязанностью пополнять бюджет.

Не секрет, что сведения об объекте недвижимости не отличаются полнотой или точностью, необходимыми для кадастровой оценки. Информация о значении отдельных ценообразующих факторов может или являться ложной, недостоверной или вообще отсутствовать.

Но бюджетное учреждение обязано провести кадастровую оценку такого объекта даже несмотря на отсутствие такой информации. Что же ему делать?

К сожалению, методические указания о кадастровой оценке не содержат никаких правил — как поступить бюджетному учреждению при отсутствии информации о каком-либо ценообразующем факторе. В законодательстве о кадастровой оценке нет никакой общей нормы, подобной п.7 ст.3 НК РФ, согласно которой все сомнения должны толковаться в пользу налогоплательщика. Поэтому в подобных ситуациях бюджетные учреждения различных регионов поступают по-разному. 

Недавно кадастровые оценщики различных регионов проводили видеоконференцию, посвященную изменениям в их работе, вызванным изменением законодательства о кадастровой оценке. Откровенно говорили о наболевшем. И вот фрагмент этой видеоконференции, в котором кадастровые оценщики обсуждают — как поступать, если информация о ценообразующем факторе отсутствует, как оценивать такой объект недвижимости.

Директор бюджетного учреждения кадастровой оценки Севастополя Мокрушин О .В. делится опытом: В предоставленных бюджетному учреждению сведениях отсутствовала информация о назначении нежилых помещений, расположенных на 1 этаже многоквартирных домов. Поэтому кадастровые оценщики приняли волевое решение о том, что все эти помещения являются торговыми. И соответственно, оценивали их как торговые.

По гениальному выражению директора севастопольского ГБУ «недооценить в данном случае хуже, чем переоценить». А потом, если владельцы обратятся, — ошибку можно и исправить.

Я потом еще посмотрел их отчет о кадастровой оценке. Действительно на 72 странице отчета так и написали, что для нежилых помещений, расположенных на первом этаже многоквартирных домов установить торговое назначение. Но и это еще не все. Для всех помещений, для которых не был указан этаж, волевым решением приняли считать, что они находятся на первом этаже. То есть тоже являются торговыми. Что это практические значит? Практически, это значит, что все библиотеке, лечебные учреждения,  стоматологии, детские клубы и т.д и т.п. были оценены, как торговые. И должны платить соответствующий налог. Также и все помещения расположенные, например в подвале, на цокольном этаже, и т.п. если отсутствовала информация о этаже, тоже стали торговыми. Одним простым волевым решением.

И таких допущений при каждой кадастровой оценке делается множество. Вот еще пример из отчета о кадастровой оценке Севастополя — при отсутствии информации о материале стен для расчетов кадастровой стоимости присваивался материал стен «из природного камня». Тоже, наверное, допущение из разряда «недооценить — хуже, чем переоценить»

Всего, по словам директора Севастопольского ГБУ, таких объектов, которые расположены на 1 этаже многоквартирного дома и назначение которых было неизвестно и которые оценивались, как торговые — было 6000.

И вот поле деятельности для юриста/оценщика в Севастополе — найти такие объекты и помочь исправить ошибку.

Допустим, что объектов, у которых неторговое назначение, будет 20% — это 1200 объектов. Взять с каждого вознаграждение по 10 000 рублей за исправление ошибки — это 12 миллионов. Деньги просто лежат на земле. Но настоящий юрист на этом не остановится. Заработав эти деньги, он поможет владельцам этих объектов недвижимости взыскать убытки с бюджетного учреждения кадастровой оценки. Ведь расходы владельца недвижимости по исправлению ошибки — это убытки для него. Убытки, вызванные ошибкой, допущенной бюджетным учреждением. ГБУ, принимая волевое решение об отнесение всех объектов, расположенных на 1 этаже в многоквартирном доме к торговым помещениям, заранее осознанно допускало, что не все эти помещения являются торговыми. А значит, должно возместить владельцу недвижимости его расходы.

Хотя, вопрос с возмещением убытков еще нуждается в подтверждении судебной практикой, которой пока совсем нет. Недавно на фейсбуке разметил опрос — должно ли ГБУ возместить владельцу недвижимости его расходы, связанные с исправлением ошибки, допущенной при проведении кадастровой оценки. Голоса распределились следующим образом:

Я то полагаю, что ГБУ должно возместить убытки владельцу недвижимости, если допустило ошибку при проведении кадастровой оценки, в любом случае, если только ошибка не вызвана самим правообладателем, предоставившим недостоверные сведения. Тем более в описанном случае, когда, не имея достоверных сведений о ценообразующем факторе, не имея никаких правовых предписаний на данный случай, кадастровый оценщик делает произвольное допущение о значении этого фактора, сознательно допуская ошибочность этого значения для отдельных объектов недвижимости. Почему обязанность возместить убытки в этом случае должна быть поставлена в зависимость от обоснованности/необоснованности отказа исправить ошибку, для меня не понятно. Тем более, что в случае необоснованного отказа убытки будут взыскиваться в виде судебных расходов, а не собственно убытков.

краткие выводы:

  1. Хотелось бы, чтобы государство наконец установило правила — как должен поступать кадастровый оценщик при отсутствии сведений о каком-либо ценообразующем факторе
  2. Хотелось бы, чтобы владельцам недвижимости была доступна опция при ознакомлении с промежуточным отчетом или окончательным отчетом узнать при проверке кадастровой стоимости — какие сведения в отношения его объекта недвижимости отсутствовали при проведении кадастровой оценки и какие были сделаны в связи с этим допущения
  3. юристам/оценщикам Севастополя успехов в исправлении ошибок, допущенных ГБУ
  4. ГБУ всех субъектов — поменьше ошибок
  5. всем правообладателям при ознакомлении с промежуточным или окончательными отчетом — обращать внимание на то, какие допущения были сделаны кадастровым оценщиком в случае отсутствия сведений о тех или иных ценообразующих факторах
  6. ну и надо формировать судебную практику привлечения ГБУ к ответственности за ошибки, а то эта музыка будет вечной.

Кадастровая стоимость не должна быть выше рыночной. Потому что нельзя платить налоги с того, чего у Вас нет. Читайте меня теперь и на Яндекс Дзен.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.