09/12/20

«Опора России» попросила Сергея Собянина не расширять перечень объектов недвижимости, владельцы которой платят повышенный налог на имущество. Перечень нежилых объектов, налог на имущество по которым в 2021 году будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости, правительство Москвы утвердило 24 ноября: если в 2020-м в перечень входило около 33 тыс. помещений, то в 2021-м их число увеличилось почти до 37 тыс. В пресс-службе департамента экономической политики и развития Москвы пояснили, что изменения в налогообложении нужны в частности, чтобы сделать невозможными существующие схемы по минимизации налога на имущество физических лиц путем регистрации недвижимости на организации.

7 декабря 2020 года в Общественной палате РФ прошёл круглый стол «Проблемы современного законодательства в сфере государственной кадастровой оценки и предложения по их решению», модератором которого выступил представитель Белгородской области в Общественной палате РФ Михаил Бажинов. В обсуждении приняли участие ключевые участники современной системы кадастровой оценки — руководители и эксперты Росреестра, Федеральной кадастровой палаты, государственные бюджетные учреждения Москвы, Московской области и других субъектов, наделенные полномочиями по определению кадастровой стоимости, а также представители общественных организаций — Совета Национального объединения СРО оценщиков «Союз СОО», Торгово-промышленной палаты, Московской конфедерации промышленников и предпринимателей. 

Опытом применения законодательных нововведений в кадастровой оценке поделились представители государственных бюджетных учреждений, занимающихся государственной кадастровой оценкой. По их мнению, система кадастровой оценки все еще нуждается в доработке: необходимо провести донастройку федеральной государственной информационной системы ведения ЕГРН, создать механизм для представления информации о границах объектов для расчета кадастровой стоимости, установить порядок работы с объектами, по которым оспорена кадастровая стоимость, предусмотреть возможность исправления ошибок, допущенных в актах определения кадастровой стоимости, и вернуть возможность запроса ГБУ информации и обязанность ответа. Также специалисты обратили внимание, что действующий механизм обжалования действий оценщиков, приведший к искажению или занижению рыночной стоимости объекта недвижимости, трудозатратен и неэффективен. Среди других рекомендаций — усиление контроля над деятельностью оценщиков и оценочных организаций.

За 11 месяцев 2020 года в комиссию по пересмотру кадастровой стоимости в Псковской области поступило 170 заявлений в отношении 608 объектов недвижимости, из них 4 заявления в отношении 6 объектов недвижимости не были приняты к рассмотрению. По 30 заявлениям в отношении 54 объектов недвижимости комиссия приняла решение об отказе в пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости (2 отказа по заявлениям с 2019 года и 28 отказов по заявлениям этого года). В результате суммарная кадастровая стоимость объектов недвижимости за указанный период была снижена в 3,57 раза.

Минфин России в письме от 14.01.2020 № 03-05-04-01/881 разъяснил применение региональных нормативных актов субъектов РФ, изменяющих перечень объектов недвижимости, для которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Органы исполнительной власти субъектов РФ в пределах своей компетенции издают нормативные акты о налогах. Запрет на внесение изменений в акт, которым утвержден перечень, НК РФ не устанавливает. В случае ошибочного включения сведений в перечень уполномоченный орган вправе внести соответствующие изменения. Однако исходя из ст. 5 НК РФ, акты законодательства о налогах, ухудшающие положение налогоплательщиков, обратной силы не имеют. Таким образом, нормативные акты о внесении в перечень изменений, которые влекут увеличение налоговой базы и ухудшение положения налогоплательщика, не должны применяться за предшествующие периоды.

Министерство финансов поставило точку в давнем споре налогоплательщиков и налоговиков о том, как должны облагаться налогом на недвижимость те строения в составе производственных комплексов, которые предназначены для размещения административного персонала. До сих ФНС предпочитала приравнивать их к бизнес-центрам, и  производственный бизнес жаловался на то, что вынужден платить налог на имущество по необоснованно завышенной ставке. В письме от 17.11.2020 № 03-05-04-01/99793 Минфин России разъяснил, что объекты, предназначенные для ведения научной и производственной деятельности (включая здания для размещения служащих, инженерно-технического персонала, склады и иные технических помещения), не должны квалифицироваться в качестве административно-деловых объектов, торговых центров, офисных и торговых помещений. И, соответственно, налоговая база для них не должна определяться как кадастровая стоимость имущества в порядке, установленном ст. 378.2 Налогового кодекса РФ.

Депутаты законодательного собрания Краснодарского края обсудили вопросы кадастровой оценки. Вице-спикер ЗСК, председатель комитета по вопросам имущественных и земельных отношений Сергей Усенко напомнил, что за время проведения кадастровой оценки по новым правилам комитет краевого парламента совместно с БТИ и молодыми депутатами провели выездные заседания в 16 муниципальных образованиях края, которыми охватили всю территорию Краснодарского края. Такие встречи помогают донести до населения, что к вопросу кадастровой оценки необходимо отнестись со всей серьезностью. Ведь именно она может повлиять на конечную сумму налога на имущество, который платит каждый собственник. 

В Эстонии тоже взялись за реформу кадастровой оценки.

 

15/11/20

Новую платформу Росреестра оснастят искусственным интеллектом. В ведомстве помимо прочего предложили реализовать проект с использованием технологий искусственного интеллекта для выявления незарегистрированных объектов капитального строительства на основе данных спутниковых снимков.

По данным Росреестра, экс-главе «Аэрофлота», а ныне министру транспорта России Виталию Савельеву принадлежит квартира в ЖК «Патриарх» на Патриарших прудах. Апартаменты площадью 207,4 кв. м чиновник приобрел в элитном комплексе «Патриарх» на Малой Бронной сразу после сдачи дома в 2002 году. Кадастровая стоимость квартиры составляет 82 млн рублей, рыночная же стоимость квартир в этом ЖК составляет 200-700 млн рублей. Родственнице чиновника Елене Савельевой в «Патриархе» принадлежат еще две квартиры площадью 146,7 и 122,8 кв. м и кадастровой стоимостью в 110 млн рублей. 

В первом чтении депутаты Сахалинской облдумы приняли поправки в региональный закон о налоге на имущество организаций. Сегодня действуют ставки налога в размере 0,5 процента на недвижимое имущество организаций, налоговая база по которому определяется как кадастровая стоимость. Действие ставок заканчивается 31 декабря 2020 года, а потом нагрузка должна была возрасти сразу до 2 процентов. Чтобы этого не допустить, проект закона предлагает установить ставку в следующих размерах: на 2021 год — 1,5 процента, на 2022 год — 1,7 процента, с 2023 года — 2 процента.

 

27/03/20

В Московской области оспорить кадастровую стоимость можно будет не вставая с дивана.

Председатель Комитета Совета Федерации по экономической политике рекомендовал замминистра финансов Андрею Иванову принять антикризисные меры в связи с закрытием и ликвидацией предприятий в условиях распространения пандемии. Также Андрей Кутепов затронул проблему кадастровой стоимости.

По словам сенатора, «кадастровая стоимость сегодня набирает обороты и постоянно растёт».   

 

Предприниматель Свердловской области Игорь Ковпак:

Я думаю, если государство не хочет погубить бизнес, ему в ближайшее время нужно будет не на словах, а на деле принять решение об отсрочке по уплате многих видов налогов, снижении ставок или предоставить налоговые каникулы. Не понизят налоги или не дадут отсрочку по их уплате — будет всем «труба». Если государство хочет сохранить в стране работоспособный бизнес, ему надо идти бизнесу навстречу и часть затрат и издержек брать на себя.

Базой для начисления налога на имущество является кадастровая стоимость объектов. Ранее представители бизнеса говорили, что она повсеместно завышена. Была создана комиссия по пересмотру кадастровой стоимости. Насколько успешно она работает?

Мы просили лишь одного — пересмотреть завышенную кадастровую стоимость и оценить нашу недвижимость по рыночной цене. Это цена, по которой можно реально продать объект. Но практически всех бизнесменов, которые вошли в эту комиссию, «отфутболили», а их заявления отклонили по формальным причинам. В результате мы получили практически нулевой результат. Бизнесмены лишь потеряли время, им сказали: обращайтесь в суд. А чтобы идти в суд, нужно нанять юристов, потратить время и деньги.

23/03/20

Все снижают кадастровую стоимость, а некоторые увеличивают. Вот новости из Самары. В компании искусственно увеличили налоговую нагрузку с 1,8 млн рублей в год до 6,8. Для этого собственник разделил здание на несколько помещений, вследствие чего в 4 раза выросла его кадастровая стоимость. Логика такая совершенно непонятна.

Анна Ведерникова, заместитель директора ГБУ Республики Хакасия «Центр кадастровой оценки»:

В своей работе мы руководствуемся Федеральным законом № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке». Во избежание неточностей, ошибок мы тщательно собираем информацию по каждому объекту недвижимости Хакасии, сравниваем данные из ЕГРН с данными реальными рынка недвижимости. Первое, на что мы обращаем внимание, — вид использования. Расчет кадастровой стоимости совершенно различен для жилых помещений, торговых центров и производственных баз. Недопустима идентичная кадастровая стоимость на землю гражданина-огородника и предпринимателя, имеющего доход от сдачи участка, например, под базу отдыха.

Мы активно работаем с муниципалитетами, выясняем, какие районы, зоны перспективны, представляют интерес для граждан. Дома, земельные участки в таких районах будут иметь более высокую кадастровую стоимость, чем недвижимость на окраине. При расчете кадастровой стоимости зданий, например, учитывается год ввода в эксплуатацию, износ объекта, инфраструктура, удаленность от центра населенного пункта, наличие транспортной сети, водопроводов, проведенного электричества.

При анализе рынка мы используем информацию с таких сайтов, как Авито, Циан, Домофонд и т.д. В обязательном порядке руководствуемся  данными, полученными из комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, действующей при Управлении Росреестра по РХ, в отношении объектов недвижимости, стоимость которых была оспорена.

04/12/19

«Механизмы, по которым формируется кадастровая стоимость недвижимости физлиц, зачастую непонятны людям, что заставляет их идти в суды и оспаривать эту оценку» — об этом заявил сегодня полпред президента Николай Цуканов на совете политических партий в Екатеринбурге. «Оценка формируется по правилам, но никто не понимает, по каким. Людям сложно понять, почему кадастровая стоимость их недвижимости выросла, если на протяжении многих лет там ничего не делалось. Сколько можно требовать от людей: давайте, давайте, давайте. Жизнь не улучшается так быстро, как растут налоги».

Методические указания о кадастровой оценке пытались оспорить три компании: «Русский аукцион недвижимости», «Содружество» и «Союз». Предпринимателей не устроила оценка стоимости участков. Причина завышения суммы, с которой насчитывают налоги, по мнению истцов, – «правовая неопределённость» положений методики. Оценщики, определяя стоимость участков, исходили не из фактического использования земли, а из «потенциально возможной» функции. То есть: если в градостроительных документах указана возможность использовать надел под торговлю (максимальная стоимость), то цену и установят по верхней планке. При этом заявители не стали оспаривать отдельные положения нормативного акта (методических указаний), а решили обжаловать его целиком. Верховный суд отклонил иск.

29/04/19

Кадастровая оценка в Белоруси. Пока готовятся.

Состоялось очередное заседание рабочей группы Госдумы по совершенствованию законодательства в области кадастровой оценки и имущественных налогов. Алексей Каминский обратил внимание на неурегулированность вопроса учета НДС при определении кадастровой стоимости объектов капитального строительства и при ее оспаривании: «Сейчас имеет место ситуация, когда кадастровая стоимость одинаковых объектов в соседних регионах может отличаться на 18% только из-за различного учета НДС. Решения Верховного суда РФ на данную тему не только не отвечают на возникшие вопросы, но и порождают новые. Налог не должен браться с другого налога, а значит — кадастровая стоимость, используемая в качестве базы налога на имущество, не должна включать НДС. Для обеспечения единообразия результатов ГКО это положение должно быть закреплено в Методических указаниях по ней. В любом случае налогоплательщики не должны расплачиваться за несовершенство нормативного правового регулирования — все спорные вопросы должны разрешаться в пользу граждан и бизнеса.»

На портале mos.ru заработали три новых сервиса, связанные с государственной кадастровой оценкой недвижимости. В числе новых услуг — «Направление обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости», «Направление обращения о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости», а также «Направление декларации о характеристиках объекта недвижимости». Подать заявление можно в разделе «Услуги» («Услуги» — «Жилье, ЖКУ, двор» — «Документы на недвижимость»). По итогам рассмотрения обращения уведомление с ответом придет в личный кабинет.

 

Как я снизил на 1 266 707 197 рублей кадастровую стоимость в ходе рассмотрения замечаний на промежуточные отчетные документы.

В этом году более чем в 30 регионах России прошла кадастровая оценка по новым правилам – в соответствии с новым Законом о государственной кадастровой оценке и новыми методическими указаниями, вновь созданными для этих целей государственными бюджетными учреждениями.

Закон о государственной кадастровой оценке предоставляет владельцам недвижимости ряд возможностей для установления справедливой кадастровой стоимости уже в ходе проведения кадастровой оценки, еще даже до утверждения ее результатов. Подробнее об этих возможностях я писал в этой статье (рекомендую с ней ознакомиться жителям тех регионов, где кадастровая оценка пройдет в 2019 году – Томская, Вологодская, Ярославская, Воронежская, Самарская, Пензенская, Брянская и другие регионы, всего около 60-ти). Но все рекомендации в той статье – это лишь теория, мой вольный пересказ положений закона. На момент написаний той статьи никакого практического опыта по использованию возможностей Закона о государственной кадастровой оценке у меня, да и ни у кого в России еще не было.

В этой статье я расскажу, как я этими возможностями воспользовался и снизил кадастровую стоимость на 1 266 707 197 рублей в ходе рассмотрения замечаний на промежуточные отчетные документы при кадастровой оценке в Московской области. Continue reading «Как я снизил на 1 266 707 197 рублей кадастровую стоимость в ходе рассмотрения замечаний на промежуточные отчетные документы.»

11/10/18

Кадастровая стоимость объектов капитального строительства коммерческой недвижимости в Москве и Подмосковье резко выросла. Торговые постройки площадью до 1000 кв. м, которые составляют 70% всей коммерческой недвижимости региона в Москве, подорожали на 20%, а в Подмосковье – на 21%. Что касается объектов площадью до 5 тысяч квадратных метров, то в Московской области их кадастровая стоимость увеличилась на 30%, а свыше 5 тысяч «квадратов» — на 56%.

Власти Ярославля надеются исправить ошибки, сделанные в ходе предыдущей кадастровой оценки и увеличить налогооблагаемую базу, так как именно от кадастровой оценки исчисляются имущественные налоги.

А вот как собирают сведения для кадастровой оценки в Дагестане — Распоряжением главы Гергебильского района утвержден график совершения подворного обхода в сельских поселениях с целью сбора информации для кадастровой оценки недвижимости. В течение двух месяцев мы должны завершить подворный обход для получения перечня информации с владельцев недвижимости для объективного проведения кадастровой оценки.

07/09/18

Татарстан задумался об изменении правил кадастровой оценки недвижимости. Он хочет внести в Госдуму законопроект, который содержит поправки к двум действующим федеральным законам: «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и «О государственной кадастровой оценке». Предлагают сделать обязательным досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости в комиссиях Росреестра.

Требования к работникам государственных бюджетных учреждений установлены статьей 10 Закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Там же указано, что дополнительные требования могут быть установлены на уровне регионов. Так, работникам ГБУ Свердловской области установили дополнительные требования, в том числе и запрет допускать высказывания, суждения и оценки в отношении деятельности учреждения.