13/10/20

По инициативе уполномоченного по защите прав предпринимателей Флюра Асадуллина при Минземимуществе Башкирии появилась комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. (только вот законом о «совершенствовании» кадастровой оценки всякие комиссии упразднены и созданная комиссия проработает максимум до 2022 года)

Владимирская область до сих пор не перешла на налогообложение по кадастровой стоимости. Михаил Максюков, председатель бюджетного комитета Законодательного Собрания

Мы последний регион в ЦФО, которые не принял такой закон, но здесь нужен осторожный подход. Кадастровая оценка в регионе вызывает много вопросов у предпринимательского сообщества. И Торгово-промышленная палата, и уполномоченный по правам предпринимателей обращают наше внимание на то, что кадастровая оценка не всегда корректна. И если сейчас ввести этот налог с 2021 года, как предлагает нам губернатор, то возможен непропорциональный рост налоговой нагрузки для предпринимателей Владимирской области. Поэтому закону требуется корректировка.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области за девять месяцев рассмотрела 601 обращение. Заявители просили пересмотреть кадастровую стоимость в отношении 744 объектов недвижимости. Значительная часть решений комиссии — 45% — принята в пользу заявителей. Кадастровая стоимость 334 объектов недвижимости уменьшена на 8,45 млрд руб.

Результаты кадастровой переоценки недвижимости Петербурга на фоне убытков из-за пандемии привели в шок владельцев торговых центров. Участники рынка угрожают закрытием магазинов, судами, ростом цен для покупателей, если чиновники не опомнятся. Комитет финансов Смольного подготовил предложение, согласно которому результаты кадастровой переоценки городской недвижимости от 2020 года должны вступить в силу с 1 января 2022 года. Окончательное решение, уточнил вице-губернатор Евгений Елин, будет принято на следующей неделе. Однако сейчас рассматриваются два варианта. Согласно первому, результаты переоценки должны вступить в силу с 1 января 2022 года. В рамках второго предложения новый пересмотр кадастра проведут позднее, а пока будут действовать расценки 2018 года.

Гримасы кадастровой оценки Сахалина. В этом году садоводов шокировала возросшая кадастровая стоимость земель общего пользования. Так, в одном из товариществ она возросла с 1 до 7 млн, а в соседнем СНТ – до 5 млн рублей. Кстати, два этих товарищества, одинаковых по площади, создавались в 1991 году. В одном люди быстрее провели приватизацию и оформили в собственность земли общего пользования. Им определили налог в 1 млн. Другое общество те же документы оформило позже, ему кадастровую стоимость земли общего пользования определили в 1 рубль. Как так? В кадастровой плате садоводам объяснили, что в 2020 году ситуацию пересмотрят. И действительно пересмотрели. В итоге увеличили стоимость земли общего пользования с 1 рубля… до 5 млн! Теперь за внутренние дороги, находящиеся в коллективной собственности членов СНТ, садоводы должны платить 0,3 проц. от ее кадастровой стоимости. А это выливается в десятки тысяч рублей!

Уполномоченный при президенте России по защите прав предпринимателей Борис Титов направил письмо председателю правительства Михаилу Мишустину с предложением ограничить в 2020-2021 годах размер имущественных налогов, которые рассчитываются по кадастровой стоимости объектов недвижимости. Уполномоченный предложил внести в Налоговый кодекс РФ изменения, в соответствии с которыми рост подлежащей уплате в 2020 и 2021 годах суммы налога не превышал бы 10% по сравнению с предыдущим налоговым периодом», — сказали в пресс-службе. Титов напомнил, что по Федеральному закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в большинстве регионов в 2019-2020 годах прошла или проходит государственная кадастровая оценка объектов недвижимости для налогообложения. Такая оценка ведется исходя из показателей на 1 января соответствующего года. Таким образом, сокращение доходности недвижимости, вызванное последствиями пандемии коронавируса, при оценке в 2020 году во внимание не принимается, уточнил бизнес-омбудсмен.

Губернатор Курской области Роман Старовойт весьма критически высказался по поводу повышения кадастровой стоимости и отметил, что бизнесу надо помочь:

 Как правило, в период кризисов и сложных моментов, как сейчас, подобные решения не принимаются. Людям тяжело, многие потеряли свой бизнес. Из торговых точек ушли арендаторы. Надо проанализировать ситуацию. Может, есть смысл отложить увеличение налога. Это существенное решение для многих курян и влияет на их благополучие

07/10/20

Первый замглавы МУГИ Свердловской области  Елена Николаева назвала четыре причины того, почему власти часто отказывают заявителям в оспаривании кадастровой стоимости и установлении ее в размере рыночной. Во-первых, оценщики основываются только на выручке, а не на потенциальном доходе, который может принести эта недвижимость. Во-вторых, часто завышается размер расходов, куда владельцы зданий включают затраты, не связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, — рекламу или маркетинговые исследования. В-третьих, применяются завышенные и устаревшие значения ставок капитализации от 2012 года, которые в ряде случаев характерны для Москвы. В-четвертых, собственники зданий при применении сравнительного подхода выбирают наименее дорогостоящие сегменты рынка и объекты-аналоги.

Олег АМЕЛИН, член Союза предпринимателей, генеральный директор АКГ «Ивест Аудит»

Новая кадастровая стоимость земель населенных пунктов Омской области еще не утверждена, а споры вокруг предварительных результатов кадастровой оценки уже начались. Оно и понятно, при массовой оценке сложно учесть все факторы, и перекосы, в ту или иную сторону, в оценке всегда будут. Но непонятно, почему при новой оценке не учитываются ошибки прошлых оценщиков? Почему БУ «Омский центр КО и ТД» не учитывает территориальное зонирование, разработанное НП «Омская коллегия оценщиков», прошедшее проверку через комиссию по оспариванию при Росреестре и споры в судах? Почему опять стоимость квадратного метра земли в Крутой горке равна стоимости в Чкаловском, стоимость в Береговом — стоимости в Нефтяниках? Ведь эти ошибки уже допускались предыдущими оценщиками, и все на них указывали. Почему ГБУ не взяли во внимание отчеты о рыночной стоимости, прошедшие через комиссию по оспариванию кадастровой стоимости при Росреестре? Ведь они есть в открытом доступе.

Все эти и другие вопросы задаются в адрес ГБУ на рабочих встречах при Минимуществе Омской области, Омском областном Союзе предпринимателей, но ответов пока нет. Очень хочется надеяться, что будет все-таки создана рабочая группа на базе Общественного совета при Минимуществе Омской области, в которую войдут представители ГБУ, Омской коллегии оценщиков, Омского регионального отделения Российского общества оценщиков и, в конструктивном диалоге, явные перекосы будут устранены. Такую рабочую группу обещали сформировать на базе ГБУ, но насколько я знаю, никого из оценщиков туда так и не пригласили.

 

11/08/20

В Екатеринбурге помещения, у которых кадастровая стоимость составляет 68,5 миллиона рублей, пытаются продать на торгах всего за 32,8 миллиона. Ничего не получается. Никто не покупает. Вот такая вот приближенная к рыночной кадастровая стоимость.

В Магаданской области комиссией по определению кадастровой стоимости проведено 3 заседания, на которых рассмотрено 7 заявлений о пересмотре кадастровой стоимости 8 объектов недвижимости. Кадастровая стоимость в результате уменьшилась в 6 раз (с 35.6 до 5.9 миллионов рублей).

24/07/20

В Свердловской области складывается весьма напряженная ситуация с оспариванием результатов кадастровой оценки недвижимости. Более 80% рассмотренных судами с начала 2020 года административных дел касаются несогласия с ценой на имущество. Причем подавляющее большинство исков удовлетворяется фемидой в пользу истцов. Эксперты не исключают, что заинтересованность властей в наполнении бюджета за счет земельного и имущественного налогов «может приводить к намеренному завышению кадастровой стоимости объектов». Более того, после передачи полномочий по оценке недвижимости в госпредприятия и учреждения адвокаты не исключают резкого роста обращений бизнесменов в суды с требованиями о пересмотре решений. А пока государство в лице Свердловской области несет не только финансовые, но и репутационные издержки – десятки миллионов рублей и сарказм юридического сообщества.

Член комиссии по рассмотрению споров по утверждению кадастровой стоимости имущества при МУГИСО и Российского общества оценщиков Лев Сегаль подчеркнул, что завышенная кадастровая стоимость влечет за собой переплату земельного налога (если в собственности находится земельный участок) и налога на имущество (если это прочие объекты недвижимости).

В областную комиссию гораздо чаще обращаются предприниматели, поскольку у них нет такой отсрочки по оплате налога на имущество, как у физлиц. Обращения поступают как по небольшим объектам площадью до 500 тыс. квадратных метров, так и по большим коммерческим – торговым и офисным центрам. Пока в основном обращаются собственники зданий, где сдается в аренду коммерческая недвижимость. По ощущениям комиссия одобряет не больше десяти процентов заявок из-за несоответствий отчетов оценочной деятельности

В Министерстве юстиции Латвии прошло собрание, на котором представители разных учреждений обсуждали возможное введение не облагаемого налогами минимума в 100 000, которое может быть принято после повышения кадастровых цен. Это предложение минюст собирается представить в Кабинет министров в августе. Пока вопросов больше, чем ответов. И в частности: если для жителей хотя бы обсуждается порог налога на недвижимость, то для коммерческих и производственных площадей — нет. А кадастровая стоимость магазинов и заводов при новой оценке также удвоится. Это будет большим ударом для предпринимателей, предупреждают эксперты рынка недвижимости. Цены за аренду коммерческих площадей тоже могут резко вырасти.

На территории Боградского сельсовета (Боградский район, Хакасия) снижена налоговая ставка по налогу на имущество для представителей малого и среднего бизнеса. Прокуратурой Боградского района проведена проверка по обращениям предпринимателей о несогласии с налоговой ставкой, установленной решением Совета депутатов Боградского сельсовета по налогу на имущество для субъектов малого и среднего бизнеса. Проверка показала, что решением Совета депутатов Боградского сельсовета на 2019 год по налогу на имущество для предпринимателей (торгово-деловая недвижимость) установлена налоговая ставка в размере 2%. Указанная налоговая ставка соответствовала требованиям Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Республики Хакасия от 27.11.2003 № 73 «О налоге на имущество организаций». Однако налоговые ставки по налогу на имущество могут быть уменьшены нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления. Налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав. Учитывая тот факт, что установление, изменение и отмена местных налогов относится к компетенции представительных органов местного самоуправления, прокурором в Совет депутатов Боградского сельсовета направлено предложение о рассмотрении на очередной сессии вопроса о снижении налогового бремени для субъектов предпринимательства в виде уменьшения налоговой ставки на недвижимое имущество. Советом депутатов Боградского сельсовета принято решение о снижении налоговой ставки по налогу на имущество для предпринимателей до 0,55%, сообщает прокуратура РХ. 

22/07/20

С 25 марта в Бурятии в режиме аудиоконференции проведено шесть заседаний комиссии по пересмотру кадастровой стоимости. Рассмотрено 29 заявлений в отношении 34 объектов недвижимости. Решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 16 объектов недвижимости, о пересмотре кадастровой стоимости – в отношении 3 объектов недвижимости, о невозможности изменения величины кадастровой стоимости – в отношении 15 объектов недвижимости. 56% решений вынесено в пользу заявителей, при этом кадастровая стоимость объектов недвижимости в среднем снижена на 97%, что в денежном выражении составило 11,9 млрд. рублей

Новости за июнь

В июне не отслеживал новости и не публиковал их. Сделаю это здесь.

Ярославский бизнес-омбудсмен назвал тройку главных проблем предпринимателей:

Первая проблема — государственная кадастровая оценка объектов недвижимости. В свете возросшей – в некоторых случаях в несколько раз – кадастровой стоимости, закономерно, что возрастет и сумма имущественного налога, которую предприниматели должны заплатить в бюджет. Данная налоговая нагрузка для них неподъемна. Об этом они не раз говорили на всех площадках, в том числе в правительстве региона и в областной Думе.           \

В Новгороде создана комиссия, которая изучит обоснованность коэффициентов, установленных для расчёта арендной платы за земельные участки, и возможность их изменения. Депутат областной думы Андрей Ломанов:

Для того, чтобы понять, сколько бизнес может платить за аренду земли в городе, не нужно кандидатских званий. За последние несколько лет мы столкнулись с ситуацией, когда выручка предпринимателей в разы меньше арендной платы. Это, по сути, грабёж. Мы подводим многих предпринимателей к тому, что их банкротят и будут отнимать их имущество.

Еще один способ использования кадастровой стоимости — для определения платы за резервирование места на кладбище.

Арендная плата за земельные участки в Псковском районе выросла в 85 раз

В Пермском крае запутались — кому (торговым центрам) предоставлять скидки по имущественным налогам, а кому нет. Всем нужно предоставлять.

Итоги ковида: Согласно опросам предпринимателей Ярославской области, более 50% респондентов из числа малых и средних предпринимателей (МСП) полностью остановили свою деятельность. Это значит, у них нет доходов. Совсем. 53% предпринимателей оценивают свое положение как катастрофическое. 55% столкнулись с тем, что не могут платить зарплату сотрудникам и налоги с фонда заработной платы. 42% заявили, что контрагенты перестали им платить за уже отгруженные товары, в том числе по государственным и муниципальным контрактам. 40% предпринимателей имущественные налоги, арендные и коммунальные платежи платить не могут вообще, у них просто нет денег. Почти 48% предприятий из пострадавших отраслей считают, что условия предоставления поддержки, которые заявлены государством, не позволят никому ее получить. 

Руководителя Администрации Главы Республики Башкортостан Александр Сидякин поручил создать специальную комиссию при Министерстве имущественных и земельных отношений РБ по оспариванию результатов кадастровой оценки, а также предусмотреть техническую возможность по подключению единого окна для входящих обращений по оспариванию результатов государственной кадастровой оценки на портале investrb.ru для упрощения документооборота. (Примут изменения в закон и не будет никаких комиссий)

Фракция «Единая Россия» поддержала правительственный законопроект о внесении изменений в законодательство о государственной кадастровой оценке. (В законопроект, который каждому обладателю недвижимости затруднит те правовые возможности по установлению справедливой кадастровой стоимости, которые пока есть) Первый заместитель председателя Комитета Госдумы по аграрным вопросам, президент Ассоциации российских фермеров (АККОР), федеральный координатор проекта партии «Единая Россия» «Российское село» Владимир Плотников отметил что «Партия «Единая Россия» придает большое значение вопросам наведения порядка в земельных отношениях». Принятие данного законопроекта, считает Владимир Плотников, станет еще одним важным шагом на пути защиты интересов граждан в этой сфере. (Похоже, этот Плотников законопроект даже не прочитал)

Немного пиара для этого законопроекта:

 

Законопроект, разработанный во исполнение послания президента Федеральному Собранию, прежде всего, нацелен на обеспечение прозрачности и публичности процедур определения справедливой кадастровой стоимости объектов недвижимости с тем, чтобы сами правообладатели недвижимости могли влиять на оценку до утверждения ее результатов», — заявила заместитель председателя правительства Виктория Абрамченко.

Руководитель Росреестра Олег Скуфинский отмечает, что законопроект является значимым как с экономической, так и с социальной точки зрения. «Предлагаемые изменения нацелены на получение объективной кадастровой стоимости объектов недвижимости и защиту интересов всех заинтересованных лиц, в первую очередь — на защиту интересов правообладателей недвижимости»

Владельцы коммерческих объектов 23 июня направили главе правительства Михаилу Мишустину обращение с просьбой заморозить до 2024 года пересмотр кадастровой стоимости объектов. В общей сложности письмо подписали представители почти 20 компаний, а также руководители московского отделения «Деловой России» и комитета Торгово-промышленной палаты (ТПП) по предпринимательству в сфере экономики недвижимости. По словам гендиректора компании KR Properties Сергея Матюхина кадастровая стоимость объектов обычно увеличивается с каждым пересмотром в полтора раза. Следующий пересмотр кадастровой стоимости намечен на 2021 год, и оценка будет проводиться по состоянию на 1 января 2020 года, но этот подход Матюхин назвал неправильным, отметив, что в начале этого года в мире не было «ни карантина, ни коллапса». 

06/07/20

Глава Башкортостана Радий Хабиров:

стоимость недвижимости должна быть экономически обоснована и максимально приближена к рынку»

В Армении хотят брать налог с рыночной стоимости недвижимости, а не с кадастровой. Правда, непонятно, зачем им тогда кадастровая стоимость нужна.

В Псковской области доля решений, принятых комиссией по пересмотру кадастровой стоимости в пользу заявителей, составила в 2020 году почти 85%. Но механизм пересмотра кадастровой стоимости в комиссиях хотят отменить.

Компания МТС запустила сервис МТС Estate для снижения налогов на недвижимость юридических лиц за счет пересмотра кадастровой стоимости. Обещают, что сумму налога можно снизить в среднем на 30%. На первом этапе клиент может проверить, каков потенциал снижения налога. Сервис оценит примерный потенциал снижения кадастровой стоимости, сравнив его с аналогичной недвижимостью и участками в соответствующей локации. В случае, если клиент видит целесообразность в оспаривании кадастровой стоимости, он загружает в систему доверенность, свидетельство о праве собственности или договор аренды и стандартную техническую документацию для изготовления отчета о рыночной оценке: технический план и балансовую справку. Сервис сформирует и направит пакет документов в суд и комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В личный кабинет и на электронную почту клиента будут приходить уведомления о каждом этапе рассмотрения заявления в инстанциях.  (практически непонятно пока как это все будет работать)

03/07/20

В Самарской области Росреестру приходится давать разъяснения — в каком органе следует оспаривать кадастровую стоимость. Скоро этот квест (найди орган, где оспорить кадастровую стоимость) еще усложнится.

В 2020 году в 75 субъектах РФ проводится государственная кадастровая оценка по более чем 53 миллионам объектам недвижимости. (это чуть менее трети всех объектов недвижимости в России)

В Новосибирской области из-за повышения кадастровой стоимости и увеличения арендных платежей люди отказываются от работы на земле.

Бизнес-омбудсмен Ставропольского края Кирилл Кузьмин о кадастровой оценке:

В 2019 году поменялся закон, и теперь оценкой земли занимается только государственная структура, а не частные. У нас на территории региона это ГБУ «Ставкрайимущство», подчиняющееся министерству имущественных отношений Ставропольского края. В прошлом году они провели оценку более трех миллионов объектов, куда вошли объекты капитального строительства и земли поселений. В этом году оценивается порядка 200 тысяч объектов, относящихся к землям сельхозназначения. Если в целом сравнивать рост цифр этой оценки с 2015 годом, то он составил примерно 20-30 процентов. Однако для отдельных предприятий эта стоимость увеличилась в разы. Но и это не смертельно. Мы предлагаем такой алгоритм действий. Во-первых, можно обратиться в ГБУ «Ставкрайимущство». Ведь никакие сроки не вышли, а оценка произведена на пять лет. В этом году предусмотрены платежи за прошлый год. Если их сумма снизится, будет произведен перерасчет. На самом деле в процессе оценки допускается немало ошибок, которые можно исправить. Государственный кадастровый оценщик на это пойдет, если привести адекватные аргументы. Если не получается это сделать самостоятельно, то можно обратиться к уполномоченному по защите прав предпринимателей в Ставропольском крае, и мы отправим свой запрос и попробуем помочь. Во-вторых, при министерстве имущественных отношений работает комиссия по установлению рыночной стоимости земель. Нужно привлекать профессионально занимающиеся оценкой земли компании и направлять подготовленный ими отчет в эту комиссию. Этот механизм также работает. Ну и, в-третьих, можно подать в суд. До этого призываю не доводить, так как можно добиться своей цели и более простым путем.

Если взять саму механику оценки кадастровой стоимости земли, то мы с ней не согласны. На мой взгляд, в этом процессе происходит определенная рассинхронизация. Считаю, что кадастровый оценщик, в первую очередь, должен понимать, какие сделки проходили на объектах. Последняя из них и есть рыночная стоимость, с которой надо платить налог. Сведения о таких сделках «Росреестр» в ГБУ «Ставкрайимущство» не предоставил. Последние не смогли это использовать в оценке, поэтому она и требует коррекции. Надеюсь, что эта история с постоянной переоценкой для предпринимателей закончится и процесс перейдет в цивилизованный формат.

В Улан-Уде дом в центре города признали аварийным. Людей выселяют. Кадастровая стоимость участка земли под домом 64 млн  рублей. Чтобы компенсировать поменьше, рыночную оценили в 13 млн.рублей. 

27/03/20

В Московской области оспорить кадастровую стоимость можно будет не вставая с дивана.

Председатель Комитета Совета Федерации по экономической политике рекомендовал замминистра финансов Андрею Иванову принять антикризисные меры в связи с закрытием и ликвидацией предприятий в условиях распространения пандемии. Также Андрей Кутепов затронул проблему кадастровой стоимости.

По словам сенатора, «кадастровая стоимость сегодня набирает обороты и постоянно растёт».   

 

Предприниматель Свердловской области Игорь Ковпак:

Я думаю, если государство не хочет погубить бизнес, ему в ближайшее время нужно будет не на словах, а на деле принять решение об отсрочке по уплате многих видов налогов, снижении ставок или предоставить налоговые каникулы. Не понизят налоги или не дадут отсрочку по их уплате — будет всем «труба». Если государство хочет сохранить в стране работоспособный бизнес, ему надо идти бизнесу навстречу и часть затрат и издержек брать на себя.

Базой для начисления налога на имущество является кадастровая стоимость объектов. Ранее представители бизнеса говорили, что она повсеместно завышена. Была создана комиссия по пересмотру кадастровой стоимости. Насколько успешно она работает?

Мы просили лишь одного — пересмотреть завышенную кадастровую стоимость и оценить нашу недвижимость по рыночной цене. Это цена, по которой можно реально продать объект. Но практически всех бизнесменов, которые вошли в эту комиссию, «отфутболили», а их заявления отклонили по формальным причинам. В результате мы получили практически нулевой результат. Бизнесмены лишь потеряли время, им сказали: обращайтесь в суд. А чтобы идти в суд, нужно нанять юристов, потратить время и деньги.

27/07/19

С января комиссии по пересмотру кадастровой стоимости, созданные при Росреестре, рассмотрели 12534 заявления в отношении 20919 объектов недвижимости. Больше 63% решений комиссий по пересмотру кадастровой стоимости было принято в пользу граждан.

Судьи вынесли решение в пользу компании, решив, что нельзя включить в кадастровый перечень здания, в экспликации к поэтажному плану которых указаны такие названия помещений:

  • «комната для отдыха»,
  • «кладовая»;
  • «столовая»;
  • «склад»;
  • «кухня»;
  • «архив»;
  • «бассейн»;
  • «сауна»;
  • «кабинет».

Арбитры пришли к выводу, что ни все эти помещения, вместе взятые, ни каждое из них по отдельности не подпадают под понятие офиса, 20 процентов которого в здании является основанием для занесения всего дома в перечень объектов, облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости. В частности, даже термин «кабинет» тождественным термину «офис» не является.