15/09/20

На Ставрополье из-за неконтролируемого роста кадастровой стоимости закрываются гостиницы. Бизнес самоликвидируется.

Бизнес — это как игра в карты. Когда ты играешь, напротив тебя должны сидеть не шулеры, а чиновники, которые имеют авторитет, не меняют правила игры, чтобы можно было понимать правила игры заранее. В таком случае я создаю себе какой-то план развития. И то, что кадастровая стоимость вдруг резко поменяется в 6-8 раз, электроэнергия подорожает… У нас страна повышенных рисков. Никто поэтому сюда априори вкладываться не хочет, потому что все любят менять правила игры», — считает предприниматель Арсен Саркисов. 

Крупнейшими в оценочной деятельности остаются два сектора — оценка недвижимого имущества и оценка бизнеса. Выручка участников рейтинга по итогам 2019 года здесь составила 2,6 миллиарда рублей и 1,9 миллиарда рублей соответственно (42 процента и 33 процента от общей выручки по рэнкингу). Темпы роста доходов от оценки бизнеса в прошлом году составили 8 процентов, а от оценки недвижимости — 15 процентов. 

Весомый вклад в оценку недвижимости в прошлом году снова внесло стремление хозяйствующих субъектов к экономии путем оспаривания кадастровой стоимости недвижимого имущества. «С января 2019 года в качестве налогооблагаемой базы налога на имущество во многих субъектах РФ и Москве была утверждена новая кадастровая стоимость и, поскольку при пересмотре кадастровой стоимости в размере рыночной налог пересчитывается с того года, в котором подано заявление на оспаривание, многие собственники крупных объектов не преминули обратиться за этой услугой», — уточняет Ирина Комар, управляющий партнер компании «Профессиональная Группа Оценки», член правления RICS Russia&CIS, вице-президент СРО СФСО и член совета по оценочной деятельности Минэкономразвития России.

Спрос на эти услуги был характерен для большинства регионов России, поскольку государственная кадастровая оценка (ГКО) проводилась в течение 2018-2019 годов в 65 субъектах страны. «Результаты очередной ГКО зачастую оказались завышены относительно рыночной стоимости, и целесообразность оспаривания кадастровой стоимости сохранилась, ведь результат распространяется на весь налоговый цикл — с его начала (независимо от года начала оспаривания) и до утверждения результатов новой ГКО. В Москве отменили уже начатую ГКО-2020 и продлили минимум на один год срок действия результатов ГКО-2018, увеличив потенциальный эффект от их оспаривания», — уточняет первый заместитель генерального директора компании «Центр независимой экспертизы собственности» (ЦНЭС) Кирилл Кулаков.

В Волгограде на аукционе за 218 млн. рублей куплен земельный участок. кадастровая стоимость которого  317 млн рублей. Так рынок очередной раз показывает неправоту кадастровой оценки.

Губернатор Омской области Александр Бурков поставил минимущества задачу выстроить конструктивный диалог с профессиональным сообществом оценщиков, чтобы снять все проблемные и спорные вопросы в кадастровой оценке. Но сделал это своеобразно:
«Садитесь разбирайтесь, почему в других субъектах федерации в два, три, четыре раза выше кадастровая стоимость, чем у нас. В отстающих по кадастровой стоимости мы не должны быть, мы не самый бедный регион СФО, напоминаю вам, есть беднее. Только у них что-то кадастровая стоимость в разы выше нашей. А потом мы удивляемся, почему у нас нет денег в бюджете города Омска и в других муниципальных районах»

Что это как не административное давление на бюджетное учреждение?

А вот директор бюджетного учреждения кадастровой оценки Ольга Лузина считает, что новая государственная кадастровая оценка земли стала более адекватной, корректной, справедливой.

Руководитель «Омского центра кадастровой оценки» Ольга Лузина: «Кадастровая оценка земли в регионе стала более адекватной и справедливой»

06/09/19

В Ярославле проходит совместный российско-германский семинар, посвященный вопросам формирования доступной информационной системы геоданных и кадастровой оценки земельных участков и объектов недвижимости. В ходе семинара был представлен и проанализирован опыт проведения государственной кадастровой оценки в Германии и Ярославской области.

Налог на имущество в Астраханской области вырастет в десять раз. Депутат Госдумы, лидер астраханских эсеров Олег Шеин предлагает:

  • уменьшить ставку налога на квартиры до 0.1%;
  • ввести вычет по налогу на имущество для ИП на площадь до 100 кв.м.;
  • уменьшить ставку по налогу на имущество на нежилые объекты для граждан и ИП до 1%;
  • увеличить налоговый вычет для юрлиц до 100 кв.м.;
  • увеличить площадь неналогооблагаемого помещения до 300 кв.м.;
  •  установить ставку по налогу на имущество для малого бизнеса на уровне, не превышающем ставку для налога на нефтяные платформы компании Лукойл;
  • предусмотреть налоговые льготы для частных учреждений культуры, образования и здравоохранения;
  • предусмотреть налоговые вычеты для зданий-памятников архитектуры и малого бизнеса по примеру других регионов.

В Москве судятся за исключение из списка предприятий, оплачивающих налог по кадастровой стоимости, а в Екатеринбурге — за включение в такой список.

 

Интересное интервью с оценщиком и судебным экспертом Алексеем Валерьевичем Зумбергом, почитайте

«Уверен, что при помощи ИИ можно достичь более точных результатов при ГКО. Но как это впоследствии воспроизвести? Ведь для воспроизводимости результатов нужна формула, куда можно ввести ценообразующие параметры оцениваемого объекта, и на выходе получить кадастровую стоимость. При этом даже в сегодняшнем виде эти формулы (уравнения моделей) весьма сложны, и работать с ними (и в целом с Отчётами о результатах ГКО) неподготовленному пользователю крайне трудно. Несмотря на всё это считаю, что рано или поздно будут найдены соответствующие решения, и мы увидим отчёты об оценке, полностью подготовленные искусственным интеллектом. Сначала для типовых объектов, а затем и для более сложных. Возможна ли полная автоматизация кадастровой оценки? Думаю – нет. Слишком много стейкхолдеров у этой системы, и слишком много коммуникаций между ними. Здесь всё равно будет много «ручного» труда, требующего человеческого сознания, хотя львиную долю всей работы, конечно, машина может взять на себя – это и обработка перечня, и группировка объектов, и сбор/обработка рыночной информации, и, конечно, сами расчёты кадастровой стоимости. Но это в будущем.  

Расскажите о ваших самых крупных проектах: как они зарождались, с каким сложностями столкнулись, в чем их уникальность?

Первым серьёзным IT-проектом стал сервис «ПроверьНалог», который для своей реализации требовал знаний как минимум в трёх областях: программирования, баз данных и кадастровой оценки. Задача сервиса сводится к тому, чтобы неподготовленный пользователь мог получить информацию об изменении кадастровой стоимости интересующего его объекта недвижимости от тура к туру (от предыдущей к текущей). «Внешняя» (глобальная) уникальность данного проекта состояла в том, что мы работали с информацией о результатах первых государственных кадастровых оценок. «Внутренняя» уникальность заключалась в том, что нам впервые пришлось на практике работать с довольно большими объёмами данных, измеряемых десятками миллионов записей. И речь здесь идёт не только о базах данных, которые и призваны работать с такими объёмами, но и о работе с файлами xlsи xml, откуда и парсилась необходимая информация. Большие файлы MSExcel являются достаточно «тяжелыми» для компьютера, особенно при автоматизированной обработке, а работать с ними было необходимо, поскольку не всю необходимую информацию можно было раздобыть в файлах xml. На текущий момент в «ПроверьНалог» содержится информация о приблизительно 35 млн. объектов, но близятся результаты очередного тура ГКО, которые мы также планируем заносить в сервис.

Но самым масштабным и сложным нашим проектом является сервис по сбору и обработке аналогов, где мы впервые задействовали искусственный интеллект, о котором уже рассказывали. Если говорить в целом, то это намного более объёмный проект, охватывающий не только работу с аналогами. Базовый принцип модульности позволяет независимо работать с новыми направлениями, поэтому есть задумки и в эконометрике, и в картографии, и в аналитике, и в синтетике, а также в планах многократное использование ИИ на разных этапах. А на начальном этапе было важно создать распределённую систему по сбору объявлений с сайтов различных интернет-агрегаторов, причём, как федерального, так и регионального масштабов. Приоритетом были качественные полноценные скрин-копии интернет-страниц объявлений, в жертву чему была принесена скорость работы «паука». Однако, распределённая система частично спасла ситуацию. Не буду раскрывать все секреты, скажу лишь, что было применено ещё несколько нестандартных интересных решений.

На текущий момент мы завершили «прикручивание» модуля ИИ на сервер, и немного доработали функционал. Теперь в случае, если машина «сомневается», она показывает процент своей уверенности в том ответе, который дала. Пользователь может проверить выводы машины, и либо согласиться с ними, либо исправить, после чего машину можно «доучить»: исправить собственные ошибки, или утвердиться в правильности своего выбора. После опытной эксплуатации начнём решение очередных задач.