О «совершенствовании» нормативного регулирования кадастровой оценки

Открытое заседание рабочей группы при Госдуме по совершенствованию законодательства в области имущественных налогов, кадастровой оценки и оценочной деятельности состоялось в Москве 18 сентября. Рассказали о первых итогах кадастровой оценки, проведенной по новому закону государственными бюджетными учреждениями, и о возможных изменениях правового регулирования в сфере кадастровой оценки. О последних рассказал замдиректора департамента недвижимости Минэкономразвития А.П. Берестянский.

https://www.youtube.com/watch?v=YAa1—C4vY4

Однако в своем вступлении чиновник Минэка по мягкому выражению К. Кулакова вице-президента Ассоциации «Объединение саморегулируемых организаций оценщиков» сильно слукавил.

Разберем основные тезисы выступления чиновника. В чем же лукавство?

О качестве кадастровой оценки, проводимой независимыми оценщиками и государственными бюджетными учреждениями.

В начале выступления чиновник Минэка отметил, что негативный информационный фон вокруг кадастровой оценки связан с деятельностью независимых оценщиков, проводивших кадастровую оценку до передачи этой функции государственным бюджетным учреждениям. Однако это, мягко говоря, не так. Вот сообщения только за последний месяц из Астраханской, Брянской, Вологодской,  Саратовской, Орловской, Челябинской областей, Краснодарского, Приморского краев, Хакассии о недовольстве результатами кадастровой оценки, многократном превышении кадастровой стоимости над рыночной. Там кадастровая оценка проведена по новому закону и новой методике, специально созданными для этого бюджетными учреждениями, однако справедливая кадастровая стоимость так и не установлена. Видно дело не в независимых оценщиках.

О единой методике кадастровой оценки.

Чиновник признал низкое качество методических указаний о кадастровой оценке, объяснив это так – «Ни один из технологических документов не может быть совершенным на этапе его создания». Однако по этому несовершенному технологическому документу уже проведена кадастровая оценка в 60 регионах России. И если методика не совершенна, то глупо ждать приемлемых результатов кадастровой оценки. Однако кадастровую оценку провели, кадастровую стоимость утвердили, теперь будут налоги с нее брать. Были же предложения на этапе утверждения методических указаний – повременить с проведением оценки по ним, апробировать их в нескольких регионах, доработать и только потом проводить по ним кадастровую оценку и определять налогооблагаемую базу имущества. Ну не строят же самолеты по неотработанным технологическим документам, не проводят операции. Зато провести кадастровую оценку и определить налогооблагаемую базу для миллионов граждан по неотработанной методике вполне допустимо. И опыты над населением будут продолжаться. Как пояснил чиновник, Минэк принял двухэтапную схему изменения методических указаний. На первом этапе, сейчас, в методических указаниях исправлены самые значительные ошибки и внесены самые значительные исправления. Документ направлен на регистрацию в Минюст. И по этим обновленным методическим указаниям будет проходить кадастровая оценка в 2020 году. Но на этом Минэк не собирается останавливаться, собирает рабочую группу из представителей бюджетных учреждений, оценочного сообщества и научных сотрудников, которая должна подготовить новые методические указания за 2020 год, чтобы кадастровую оценку в 2021 году уже делали по новым методическим указаниям. Итого в 60 регионах будет кадастровая оценка, проведенная по неудачным методическим указаниям, в каком то количестве регионов в 2020 году – кадастровая оценка по улучшенным методическим указаниям, и наконец в 2021 году регионы проведут кадастровую оценку по совершенным методическим указаниям. Хочется спросить – Ребята, может хватит опыты над населением ставить?

Ну и наконец, моя любимая тема – О подготовленном Минэком законопроекте о внесении изменений в Закон о государственной кадастровой оценке.

Подробнее о данном законопроекте я писал здесь.

Чиновник отметил, что в ближайшее время данный законопроект будет внесен в Государственную Думу. Преимуществом законопроекта чиновник назвал «дальнейшее развитие идеи установления кадастровой стоимости в размере рыночной.»

Напомним, что по действующему закону правообладатель имеет право обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в специально созданную в регионе комиссию или непосредственно в суд. Механизм этот предлагается отменить и заменить механизмом обращения с подобным заявлением в ГБУ и последующим возможным обжалованием решения ГБУ.

Как часто чиновники будут вещать о преимуществах подобного механизма, так часто следует говорить об их лицемерии и разоблачать все недостатки предлагаемого регулирования.

Итак, каковы же недостатки предлагаемого регулирования:

Недостатки решения о передаче определения кадастровой стоимости в размере рыночной в ведение ГБУ:

  • Ликвидация механизма, который уже работает. (За 2014-2018 годы (данные по октябрь 2018 г.) в комиссии Росреестра и в суды по поводу несправедливой кадастровой стоимости обратились 251 000 граждан и юридических лиц в отношении принадлежащих им 520 000 объектов недвижимости и снизили кадастровую стоимость на 10 065 000 000 000 рублей.)
  • Никто не может быть судьей в собственном деле. Определение кадастровой стоимости в размере рыночной предлагается передать в ведение ГБУ, то есть тех организаций, которые проводят кадастровую оценку и которые уже связаны полученными результатами кадастровой оценки, которые эти результаты будут защищать. От величины кадастровой оценки зависит размер налогов, собранных в региональные и муниципальные бюджеты. Поэтому учреждение, как часть региональной системы власти, не будет заинтересовано в снижении кадастровой стоимости и установлении ее справедливой величины.
  • Вероятность коррупции. Вопрос определения кадастровой стоимости в размере рыночной передается на откуп единолично руководителю ГБУ. Это значит, что сразу же появятся фирмы, зарегистрированные на родственников руководителя ГБУ или его друзей, которые будут предлагать услуги по снижению кадастровой стоимости – и отчеты об определении рыночной стоимости, выполненные специалистами таких фирм будут приниматься ГБУ. А отчеты, выполненные другими оценщиками, приниматься не будут. Жизнь показывает, что если для коррупции оставили хотя бы лазейку, она туда проникнет. А тут не лазейка – тут распахнутые настежь ворота с надписью «Коррупция. Добро пожаловать»
  • Отмена понятия «дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость», и как результат сокращение сроков оспаривания (В настоящее время по действующему закону правообладатель недвижимости может в любое время в течение действия кадастровой оценки (3-5 лет) может, предоставив отчет об определении кадастровой стоимости на дату кадастровой оценки, оспорить кадастровую стоимость. Законопроектом Минэкономразвития предлагается, что отчет об определении рыночной стоимости делается на произвольную дату (не на дату кадастровой оценки), но заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости). То есть оспорить кадастровую стоимость с ретроспективой по законопроекту уже не получится.

Недостатки решения об обжаловании решения ГБУ:

  • Такое уже было — Законом 135-ФЗ об оценочной деятельности предусматривалось, что решения комиссии Росреестра по оспариванию кадастровой стоимости могут быть обжалованы в суде. Иски по подобному основанию составляли не более 3% от всех исков по оспариванию кадастровой стоимости и как правило заканчивались отказом в удовлетворении исковых требований. Минэкономразвития выбрало самый неудобный для правообладателей способ установления справедливой кадастровой стоимости.
  • При данном способе непонятен предмет обжалования. По тексту и логике законопроекта правообладатель не может просить непосредственно у суда установить кадастровую стоимость в размере рыночной, а может лишь обжаловать отказ ГБУ. Получив отказ ГБУ в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной что должен просить правообладатель у суда? Просить проверить является ли данный отказ законным? Является ли данный отказ обоснованным? Однако удовлетворение и тех и других требований судом маловероятно. При проверке законности суд выясняет – в компетенции ли данного органа принятие такого решения? – не нарушена ли процедура принятия решения? – соответствует ли решение закону? И вот разбирая иск правообладателя о признании незаконным отказа ГБУ установить кадастровую стоимость в размере рыночной, суд (не вникая в вопрос какова действительная рыночная стоимость объекта) установит, что решение данного вопроса находится в ведении ГБУ, никаких нарушений процедуры принятия решения суд установить не сможет, поскольку никакой процедуры принятия решения ГБУ законом не установлено. И наконец, суд установит, что отказав в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, ГБУ никакого закона не нарушило. Рассмотрев эти три вопроса суд откажет в иске правообладателя о признании решения ГБУ незаконным. Рассмотрение иска о признании отказа необоснованным сопряжено с еще большими трудностями. Во-первых, процессуальное законодательство не знает таких исков. Суд может решить – законно или нет то или иное решение. Но не может решить является оно обоснованным или нет. Никаких критериев обоснованности/или необоснованности законом не установлено. Минэкономразвития предлагает единственный критерий обоснованности – отчет об определении рыночной стоимости должен соответствовать федеральным стандартам оценки. Однако практика оспаривания кадастровой стоимости в судах показывает, что практически к любому отчету об определении рыночной стоимости при желании можно предъявить формальные претензии о его несоответствии федеральным стандартам оценки. Поэтому если ГБУ найдет формальные нарушения требований ФСО в представленном отчете (а найти их можно всегда и в любом отчете) – у суда не будет оснований для удовлетворении иска о признании отказа ГБУ необоснованным. Показательны в данном аспекте данные, приведенные директором ГБУ Москвы Ковалевым Д.В. в своем докладе на проведенной 25.09.19 г. конференции. По его утверждению 95% всех отчетов об определении рыночной стоимости не соответствуют требованиям законодательства в области оценки. То есть, если бы был принят предлагаемый Минэком механизм установления кадастровой стоимости в размере рыночной, то 95% правообладателей, обратившихся в ГБУ, получили бы отказ и были бы вынуждены потом обжаловать его в суде. Далее Ковалев Д.В приводит цифры о направленных ГБУ жалобах в саморегулируемые организации оценщиков по поводу нарушений. Причем выводы ГБУ о допущенных нарушениях подтвердились только по 14 жалобам, что составляет менее 10 процентов от всех направленных ГБУ жалоб.  То есть, остальные 90 % жалоб ГБУ оказались просто необоснованы, голословны. Вот и получается, что если передать разрешение вопроса об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в ведение ГБУ, то они будут отказывать 95% заявителей, причем 90 % таких отказов будет необоснованно. И этим людям предлагает Минэк передать на разрешение вопрос об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
  • Уход от разрешения вопроса по существу. Вместо о спора о размере рыночной стоимости спор о законности/обоснованности решения ГБУ.

Принят законопроект, по которому налогообложение всего недвижимого имущества (а не только коммерческого) будет проходить по кадастровой стоимости. А предлагаемым законопроектом хотят и существенно ограничить и затруднить имеющиеся права и возможности по установлению справедливой кадастровой стоимости.

Нужно сделать все возможное. чтобы данный законопроект не прошел, достучаться до каждого депутата, до общественной палаты, до бизнес-омбудсменов, торгово-промышленной палаты, объединений предпринимателей. Чтобы после рассмотрения данного законопроекта та выволочка, которую устроили Министру экономразвития при обсуждении нацпроектов в Госдуме, показалась ему райским массажем. Чтобы не только он сам зарекся подобные законопроекты вносить, но и детям своим заказал и внукам. И, думаю, совместными усилиями это сделать можно.

Полностью видео о заседании рабочей группы можно посмотреть здесь

Кадастровая стоимость не должна быть выше рыночной. Потому что нельзя платить налоги с того, чего у Вас нет.
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

One Reply to “О «совершенствовании» нормативного регулирования кадастровой оценки”

  1. Сколько можно дрючить народ?? Люди приходят и говорят: «если недвижимость столько стоит — пусть государство выкурит ее по этой цене, я согласен..». Назначить стоимость и отвечать за нее — это разные вещи… Пусть тогда государство обязуется выкупать недвижимость по кадастровой стоимости, если владелец не может, не в состоянии платить с такой стоимости налоги!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.