Замечания к промежуточным отчетным документам

В настоящей статье речь пойдет о замечаниях к промежуточным отчетным документам. Порядок подачи, рассмотрения и учета замечаний регулируется статьей 14 Закона о Государственной кадастровой оценке (далее – Закон о ГКО). Во всех регионах, где в этом году проводится кадастровая оценка, процедура ознакомления с промежуточными отчетными документами и подача и рассмотрение замечаний к ним или идут, или уже завершились. 

Где можно ознакомиться с промежуточными отчетными документами?

Как открыть файлы XML?

Причины, по которым кадастровая стоимость может быть завышена по сравнению с рыночной?

Кто может подать замечания к промежуточным отчетным документам?

В течение какого времени можно подать замечания?

Какие есть требования к содержанию замечания?

Каким образом можно подать замечания?

Какими могут быть результаты рассмотрения замечания?

Каким образом проверяется информация, указанная в замечаниях?

Как узнать результат рассмотрения ваших замечаний?

Где брать информацию и идеи для подготовки замечаний к промежуточным отчетным документам?

Информация о рассмотрении замечаний в регионах 

Где можно ознакомиться с промежуточными отчетными документами?

В соответствии с частями 8 и 12 статьи 14 Закона о государственной кадастровой оценке промежуточные отчетные документы размещаются на сайте государственного бюджетного учреждения, проводившего кадастровую оценку, и на сайте Росреестра в разделе «фонд данных государственной кадастровой оценки»→«проекты отчетов об определении кадастровой стоимости». Для того, чтобы ознакомиться с ними, их придется скачать. И это может представлять определенную проблему из-за большого объема промежуточных отчетных документов, сбоев сети, низкой скорости интернета и т.п. Поэтому для скачивания имеет смысл использовать какую-нибудь специальную программу, например Download Master. Это сбережет ваше время и ваши нервы. Ознакомиться с кадастровой стоимостью вашего объекта недвижимости, полученной в ходе кадастровой оценки и указанной в промежуточных отчетных документах, можно также на сайте Росреестра в разделе «фонд данных государственной кадастровой оценки»→«поиск по кадастровому номеру». Там же будут указаны и основные сведения об объекте недвижимости, использованные учреждением при кадастровой оценке. Основные, но далеко не все. Всего при кадастровой оценке используется до 60 характеристик объекта недвижимости. На сайте Росреестра будут указаны не более 10. Остальные придется смотреть в отчете.

Как открыть файлы XML?

Скачав отчетные документы, их необходимо разархивировать. Сами отчеты предоставляются как правило в формате  Word, а прилагаемые к ним таблицы — в форматах Exel или XML. С просмотром документов Word и Exel проблем не возникает, поскольку эти приложения установлены как правило на каждом компьютере. Если же попытаться просто открыть файл XML, то получается какая то древнешумерская клинопись

Чтобы все-таки прочитать его содержимое делаем так:

  • Запускаем Exel и жмем открыть
  • выбираем нужный нам файл и ставим галочку в меню «файлы XML, жмем — «открыть»
  • выбираем XML таблицы и жмем ОК
  • жмем еще раз ОК 
  • и чудо — файл открывается

Причины, по которым кадастровая стоимость может быть завышена по сравнению с рыночной?

Ошибки в определении кадастровой стоимости могут быть вызваны либо использованием недостоверных сведений об объекте недвижимости, либо нарушением методики определения кадастровой стоимости, либо и тем и другим. Выявить эти ошибки – Ваша задача при подготовке замечаний к промежуточным отчетным документам.

Кто может подать замечания к промежуточным отчетным документам?

Замечания к промежуточным отчетным документам могут быть представлены любыми заинтересованными лицами. Понятие заинтересованного лица в законе не раскрывается. Отсутствуют и какие-либо требования к подтверждению заинтересованности лица в подаче замечаний. Если для подачи заявлений об исправлении ошибок в определении кадастровой стоимости или для оспаривания кадастровой стоимости требуется, чтобы результаты кадастровой оценки затрагивали права или обязанности гражданина или юридического лица, то для подачи замечаний к предварительным отчетным документам такого требования законом не установлено. С одной стороны это хорошо, так как позволяет например председателю ТСЖ или дачного товарищества подавать замечания в отношении всех квартир многоквартирного дома или всех дачных участков. С другой стороны, такая расплывчатая формулировка позволяет подать замечания в отношении вашей недвижимости, например вашему соседу или недоброжелателю (что иногда одно и то же). А вы об этом и не узнаете. И такие замечания тоже будут рассмотрены бюджетным учреждением. А в ходе исправления замечаний возможно и повышение предварительной оценки. Также подача подобных замечаний такими доброжелателями может использоваться и для выявления объектов, не поставленных на кадастровый учет или не сданных в эксплуатацию.

В ходе вебинара, проведенного сотрудниками ГБУ Московской области было озвучено, что они будут принимать и рассматривать все замечания.

В течение какого времени можно подать замечания?

В законе этот вопрос урегулирован противоречиво. В части 12 статьи 14 Закона о ГКО указывается, что орган регистрации прав размещает в фонде данных государственной кадастровой оценки сведения и материалы, содержащиеся в промежуточных отчетных документах, на шестьдесят дней для представления замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости. А в части 15 этой же статьи указано, что замечания к промежуточным отчетным документам представляются в течение пятидесяти дней со дня размещения сведений и материалов в фонде данных государственной кадастровой оценки. Ориентироваться все-таки лучше на меньший срок – на 50 дней. Кроме того, в публикациях о размещении промежуточных отчетных документов обычно указывается конкретная дата, до которой замечания принимаются.

Какие есть требования к содержанию замечания?

Замечание к промежуточным отчетным документам должно обязательно содержать:

ФИО физического лица, полное наименование юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты;

Кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости, в отношении которого представляется замечание;

Изложение сути замечания.

Замечание по желанию заинтересованного лица может содержать:

— указание на номера страниц промежуточных отчетных документов, к которым представляется замечание.

— к замечанию могут прилагаться документы, подтверждающие наличие ошибок, а также декларация о характеристиках объекта недвижимости.

Замечания, не соответствующие этим требованиям, не подлежат рассмотрению.

Каким образом можно подать замечания?

Замечания к промежуточным отчетным документам могут быть представлены в бюджетное учреждение или многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг лично, почтовым отправлением или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

На сайте Росреестра в разделе «фонд данных государственной кадастровой оценки»→«проекты отчетов об определении кадастровой стоимости» также предусмотрена возможность подачи замечаний к промежуточным отчетным документам. Но этот способ подачи замечаний законом не предусмотрен и не очень понятно, как замечания, поданные через сайт Росреестра будут переданы бюджетному учреждению, и будут ли переданы вообще. Лучше не рисковать и подавать замечания в бюджетное учреждение предусмотренными законом способами. В Москве возможности подачи замечаний существенно ограничены. Так, невозможно подать замечания в ГБУ по Интернету, также и на сайте Мосуслуг не предусмотрено подачи замечаний на промежуточные отчетные документы. То есть предусмотренные законом способы подачи замечаний отсутствуют.

Какими могут быть результаты рассмотрения замечания?

Если замечание не соответствует по своему содержанию предъявляемым к нему требованиям, оно просто не рассматривается. Если соответствует, то по результатам рассмотрения могут либо учесть замечание и пересчитать кадастровую стоимость, либо отказать в учете замечания. Имейте в виду, что по результатам рассмотрения замечания кадастровая стоимость может быть не только уменьшена, но и увеличена, как например в этом случае собственник увеличил себе кадастровую стоимость на 107 миллионов рублей.

Каким образом проверяется информация, указанная в замечаниях?

Бюджетное учреждение имеет право осуществить проверку информации, указанной в замечании, для чего может направлять запросы о предоставлении информации, в органы власти, органы местного самоуправления, в подведомственные им организации. И как показывает практика, учреждение Московской области этим правом активно пользуется для проверки информации, содержащейся в замечаниях. Однако в разных органах и организациях может содержаться отличающаяся информация в отношении одного объекта недвижимости, не совпадающая в том числе с информацией, содержащейся в ЕГРН. И законодательно не разрешен вопрос – какой же информацией следует пользоваться для кадастровой оценки.

Как узнать результат рассмотрения ваших замечаний?

Никакого персонального ответа на замечания к предварительным отчетным документам в соответствии с законом не предполагается. В соответствии с частью 21 статьи 14 Закона о ГКО бюджетное учреждение не реже чем один раз в пять дней размещает на своем сайте информацию о кадастровых номерах объектов недвижимости, в отношении которых осуществлен пересчет кадастровой стоимости, информацию, отражающей описание проведенного пересчета кадастровой стоимости каждого из объектов недвижимости с обоснованием учета замечания к промежуточным отчетным документам, а также информацию о поступивших замечаниях к промежуточным отчетным документам, которые не были учтены, с соответствующим обоснованием отказа в их учете. Но это не значит, что Ваше замечание будет рассмотрено в течение 5 дней. Оно должно быть рассмотрено в период до конца размещения предварительных отчетных документов. То есть вам придется раз в 5 дней заглядывать на сайт и проверять – не рассмотрено ли ваше замечание.

Хотя по закону ответ на замечания бюджетное учреждение давать не обязано, но на вебинаре, посвященном порядку подачи и рассмотрения замечаний, сотрудники ГБУ Московской области сообщили, что будут давать ответы на замечания, поданные через Региональный портал государственных и муниципальных услуг Московской области (РПГУ) Так что имеет смысл этим воспользоваться. При подаче замечаний через РПГУ иногда может возникнуть необходимость прикрепить  к заявлению несколько файлов. В предлагаемой форме эта возможность отсутствует. Я написал в службу техподдержки и они ответили — как эту проблему можно решить — как прикрепить несколько файлов. Если Вам необходимо загрузить в одно поле несколько файлов, их необходимо заархивировать и прикрепить архив целиком.

В соответствии с частью 23 к статье 14 Закона о ГКО бюджетное учреждение по окончании срока размещения предварительных отчетных документов составляет отчет, включающий в себя справку, содержащую информацию обо всех учтенных и неучтенных замечаниях к промежуточным отчетным документам с обоснованием их учета или отказа в их учете. К сожалению законом не предусмотрена обязанность размещать эту справку в открытом доступе, или в фонде данных ГКО, поскольку информация из этой справки была бы интересна и правообладателям, и оценщикам.

Где брать информацию и идеи для подготовки замечаний к промежуточным отчетным документам?

Конечно все мы хотим, чтобы наши замечания были рассмотрены, учтены и кадастровую стоимость пересчитали в сторону снижения. Как же это сделать?

Можно просто написать, что кадастровая стоимость превышает рыночную, без приложения доказательств, без возражений по существу. Такое замечание тоже будет рассмотрено, но положительный исход маловероятен. Заявителю могут предложить «как следует изучить интегральную формулу кадастрового расчета и убедиться, что все подсчитано правильно…», как это сделали в Питере.

Желательно все-таки свои замечания аргументировать.

Самое простое, если при кадастровой оценке использованы неверные сведения о вашем объекте недвижимости – площади, годе постройки, материале стен, и т.п. Достаточно изучить сведения, использованные при кадастровой оценке, и указать верные сведения. Желательно подтвердить их документально. Предполагается что о наших объектах недвижимости мы должны знать больше и лучше всех. Поэтому выявить подобные ошибки не составляет большого труда.

Также могут быть ошибки и в использовании при кадастровой оценке неверных сведений о расстоянии объекта недвижимости до автомагистрали, центра города и т.п.

Следует проверить – верно ли при проведении кадастровой оценки использовались сведения об обеспеченности объекта недвижимости коммуникациями – случается, что при расчетах исходят из полной обеспеченности объекта недвижимости газо-. водо-, электроснабжением. Хотя в реале все совсем наоборот.

Сказывается на результат при проведении кадастровой оценки и не учёт бюджетным учреждением различных обременений, которые имеются. Например, нахождение участка или его части в охранной зоне ЛЭП, в водоохранной зоне и т.п. А кадастровую стоимость считают, как будто никаких обременений нет.

Еще одним видом типичных ошибок является отнесение вашего объекта недвижимости не к той оценочной группе/подгруппе, к которой он должен относиться. Сюда же можно отнести и использование при оценке неправильного вида разрешенного использования участка. Либо, хотя вид разрешенного использования указан и правильно, но фактическое использование участка иное – оценка должна проводиться по фактическому использованию.

Все вышеперечисленное – это ошибки из-за использования неверных сведений об объекте недвижимости.

Но ошибки при определении кадастровой стоимости могут быть вызваны и нарушением методики кадастровой оценки. И эти ошибки обычному человеку выявить самостоятельно практически невозможно. Оценочная деятельность и кадастровая оценка требуют определенной профессиональной подготовки, которой обычный среднестатистический человек не обладает.  Как же быть в этом случае? Как выявить ошибки в методике проведения кадастровой оценки? Где брать идеи для подготовки замечаний?

Во-первых, конечно информация, размещаемая бюджетным учреждением раз в 5 дней о поступивших и рассмотренных замечаниях даст пищу для ума. Можно посмотреть – по каким причинам осуществлялся пересчет, проверить нет ли этих причин в вашем случае. Можно посмотреть – подавались ли замечания в отношении объектов недвижимости в вашем кадастровом квартале (сделать выборку в Exel труда не составляет), каковы причины и каковы результаты их рассмотрения, учесть это при подготовке собственных замечаний. Можно сделать выборку по тем же видам объектов, что и у вас. Здесь я сделал выборку по замечаниям, которые бюджетное учреждение Московской области учло и осуществило пересчет кадастровой стоимости.

Во-вторых, если видно, что кадастровая стоимость превышает рыночную, можно посмотреть на предложения аналогичных объектов в вашем районе на популярных сайтах по недвижимости в сети Интернет (cian.ruirr.ruavito.rudomofond.ru и др.), сделать скриншоты и приложить их к своему замечанию в обоснование превышения кадастровой стоимости над рыночной. Если бюджетное учреждение использовало при кадастровой оценке некорректные аналоги, есть шанс, что ваше замечание учтут.

В-третьих, держать ушки на макушке. Отслеживать информацию об анализе промежуточных отчетных документов со стороны профессиональных оценщиков. Такие аналитические статьи появляются, и можно надеяться, что со временем их станет больше. Например, анализ промежуточных отчетов Москвы и Московской области от Павла Карцева, руководителя ООО «Консалтинговая компания Карцева «ВАЛРУС».  Вывод Павла о некорретности кадастровой оценки в Московской области затратным методом в отношении строений/сооружений в связи с завышением объемов строительства блестяще подтверждается тем, что в информации ГБУ Московской области о поступивших замечаниях уже указано несколько случаев пересчета кадастровой стоимости в связи с уточнением объемов строительства.  А вот здесь Павел раскрывает некорректный подбор аналогов для оценки в Москве, что влечет завышение кадастровой стоимости. Здесь анализ промежуточного отчета Московской области в отношении земельных участков под АЗС и земельных участков промназначения.  Вот здесь можно посмотреть анализ замечаний к предварительным отчетным документам в Санкт-Петербурге от Юрия Шарипова. Подобные аналитические статьи – прекрасный маркетинговый ход для самого оценщика. Надеюсь и к Павлу Карцеву, и к Юрию Шарипову теперь валом повалят клиенты с просьбой посмотреть предварительные результаты кадастровой оценки и подготовить замечания. Так что нам нужно больше подобных аналитических статей. Страна ждет их от профессиональных оценщиков. Плохо, что найти подобные статьи довольно нелегко. Было бы здорово, если бы все подобные статьи можно было найти в одном месте, с разбивкой по регионам, по кадастровым оценкам, с функцией поиска. (как в фонде данных кадастровой оценки). (идея для стартапа, как тебе такое Илон Маск?)

В-четвертых, уже появляются различные сервисы для информирования о сведениях, использованных при кадастровой оценке, выявления ошибок, допущенных при ее проведении. Например — ПроверьНалог. Данный сервис только создан и пока не очень информативен. Например, в отношении своей квартиры я там не нашел никаких сведений, которые не нашел бы на сайте Росреестра в фонде данных ГКО. Единственно – этот сервис сразу показывает разницу между старой кадастровой стоимостью и расчетной новой. Но на этом замечаний не построишь. Надеюсь, Вам повезет больше и что в будущем сервис станет более информативен и полезен при подготовке замечаний. И что таких сервисов станет больше.

Создана Межотраслевая ассоциация независимых консультантов-оценщиков в сфере кадастровой оценки «МАКОНН», учредители которой также декларируют своей задачей организацю взаимодействия оценщиков и правообладателей недвижимости с ГБУ. Хотелось бы, чтобы МАКОНН активнее включался и в работу по анализу предварительных отчетных документов на предмет соблюдения методики проведения кадастровой оценки, а также проверки их на предмет соответствия кадастровой стоимости и рыночной. 

Информация о рассмотрении замечаний в регионах

После проведения кадастровой оценки в Севастополе сумма кадастровых стоимостей земельных участков изначально составила 325 млрд рублей, а после корректировок снизилась более чем на треть и составила 213 млрд 200 млн. При этом, как сообщают, было учтено только 14 замечаний на предварительный отчет о кадастровой оценке. В ходе рассмотрения замечаний были исправлены методологические и систематические ошибки. Были разработаны алгоритмы учета рельефа местности, наличия подключения коммуникаций и охранных зон. Все это оказало существенное влияние на окончательную кадастровую стоимость.

Проведена кадастровая оценка в Саратовской области. Оценены 674 тыс. земельных участков. После обнародования предварительного отчета от владельцев земель поступило 3 870 замечаний (1 615 рассмотрены, 1 208 учтены, 2 255 находятся на рассмотрении, по остальным отказано).

В Чувашской Республике по итогам проведенной в 2018 году кадастровой оценки поступило 1993 замечания, 60% из которых были учтены.

В Санкт-Петербурге рассмотрено 1494 замечания, учтено 439 замечаний. Основные причины учета замечаний – ошибки в исходных данных, ошибки в определении функционального использования, неучет ценообразующих факторов.

В Пензенской области на предварительный отчет о кадастровой оценке подали замечания в отношении 50 000 участков. Ирина Кузнецова, директор ГБУ «Государственная кадастровая оценка», не боится наплыва обращений: «И наш учредитель — департамент госимущества, и губернатор заинтересованы в том, чтобы оценка была справедливой. А справедливость происходит тогда, когда есть обратная связь. Да, ожидаем. Да, готовимся. Но в спорах рождается истина».

В Московской области на предварительные отчетные документы подано 10500 замечаний. 35% поданных замечаний были признаны обоснованными.

P.S. Здесь я обращал Ваше внимание, что кадастровая стоимость квартиры не должна включать стоимость доли мест общего пользования многоквартирного дома и земельного участка под ним. Но это требование не выполняется в ходе проведения кадастровой оценки в некоторых регионах. В результате кадастровая стоимость квартир оказывается завышенной процентов на 30.  Вот и при проведении кадастровой оценки в Москве это требование не было выполнено. Кадастровую стоимость квартир посчитали без элиминирования мест общего пользования и земельного участка. По своей квартире я направил такое замечание и приложил такие сведения о доле земельного участка в общей стоимости. Эти сведения я взял из предварительного отчета кадастровой оценки в Московской области, где такое элиминирование земельного участка сделали. По результатам кадастровой оценки жители Москвы и Московской области оказались в неравной налоговой ситуации.

Если статья показалась Вам информативной и полезной, поделитесь ссылкой на нее в социальных сетях

Кадастровая стоимость не должна быть выше рыночной. Потому что нельзя платить налоги с того, чего у Вас нет.
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.