Законорея по кадастровой оценке

В России законы пишутся и принимаются не для того, чтобы реально улучшить институты, а для того, чтобы отчитаться начальнику о выполнении его поручения.

профессор РШЧП  Бевзенко Р.С.

Постоянное изменение законов, которое приобрело в России угрожающий размах, подрывает саму основу права: граждане, от которых требуется знание и соблюдение законов, просто не могут считаться знающими законы своей страны – столь объемными, нечитаемыми и часто меняющимися они сегодня являются. Это состояние законотворчества профессор РШЧП Бевзенко Р.С. метко назвал «законореей»И вот метастазы этой болезни дотянулись и до кадастровой оценки. Здесь я делал обзор основных законопроектов, находящихся на рассмотрении в Госдуме и касающихся кадастровой оценки и кадастровой стоимости. Но этого оказалось мало. В недрах Минэкономразвития разрабатывается еще один законопроект,

который пока нигде не опубликован, но уже обсуждался на Комиссии по Государственной кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости Общественного совета Росреестра.

Законопроектом предлагается внести изменения в статью 24.20 Закона об оценочной деятельности, в статью 66 Земельного кодекса и практически полностью переписать Закон о государственной кадастровой оценке. В Закон, который вступил в силу с 01 января 2017 года и по которому еще ни одна кадастровая оценка не была проведена. В этом законе предлагается внести изменения в 12 статей, помимо этого 6 статей изложить полностью в новой редакции, помимо этого 2 статьи исключить и помимо этого еще добавить в закон 2 статьи. Итого 20 из 24 статей закона. Нетронутыми останутся лишь 4 стати – 1, 2, 4 и 20. Их разработчика законопроекта пощадили.

О чем это говорит нам, господа присяжные заседатели? Это говорит нам о крайне низком качестве самого Закона о государственной кадастровой оценке. По нему еще не провели ни одной кадастровой оценки, а в нем уже нашли столько недоработок и уже предлагают кардинально менять. А между тем по этому некачественному закону сейчас более чем в 30 регионах проводится кадастровая оценка. О чем еще это говорит нам, господа присяжные заседатели? Это говорит нам о том, что никакой проработанной концепции кадастровой оценки у государства нет. А прочитав новый законопроект Минэкономразвития, мы убедимся, что этой концепции так и не появилось. Законодательство о кадастровой оценке как тришкин кафтан, в одном месте латают, в других расползается.

Теперь давайте посмотрим, что же хотят менять и как это собираются сделать.

Как следует из Пояснительной записки – законопроект разрабатывается в целях реализации Послания Президента РФ, в соответствии с которым необходимо обеспечить недопущение применения при налогообложении величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, превышающей величину его рыночной стоимости. Вроде бы цель благая. Но даже если мы будем смотреть в самый сильный мелкоскоп, мы не найдем в законопроекте норм, направленных на решение этой задачи – установления кадастровой стоимости не выше рыночной. Нету их там. Так что, конечно, к реализации Послания Президента этот законопроект никакого отношения не имеет и задач, поставленных Президентом не решает. Хотя может было какое секретное послание Президента сотрудникам Минэкономразвития, в котором Президент попросил ликвидировать процедуру оспаривания кадастровой стоимости. Потому что основная задача, которую этот законопроект решает – это полная ликвидация процедуры оспаривания кадастровой стоимости в комиссии или в суде. Поэтому в пояснительной записке к законопроекту следовало бы прямо так и написать, что «государство недовольно тем, что его подданные взяли себе моду оспаривать кадастровую стоимость, по судам шастают, да еще и свои расходы за счет государства компенсировать пытаются».

Статью 22 Закона о кадастровой оценке, которая как раз и регулирует порядок рассмотрения споров о кадастровой стоимости предлагают просто исключить. Все, за что боролись тысячи и тысячи юристов, будет ликвидировано. Это противоречит статьям 20, 245, 248 КАС РФ, это противоречит нормам лишь недавно принятого закона от 03.08.2018 №334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации», это противоречит наконец правовым позициям Конституционного суда РФ. Так Конституционный суд РФ неоднократно отмечал: «Во взаимоотношениях с государством личность выступает не как объект государственной деятельности, а как равноправный субъект, который в силу статьи 45 (часть 2) Конституции Российской Федерации может защищать свои права всеми не запрещенными законом способами и спорить с государством в лице любых его органов (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 3 мая 1995 года №4-П, от 2 июля 1998 года №20-П и от 20 апреля 2006 года №4-П, определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25 января 2005 года №42-О, от 13 июня 2006 года №272-О и №274-О и др.). Применительно к сфере налогообложения, которое по своей природе связано с вмешательством в экономическую автономию личности и выражается в отчуждении части принадлежащих налогоплательщикам денежных средств публично-правовым образованиям для финансового обеспечения их деятельности, судебный контроль приобретает особую значимость для цивилизованного разрешения возникающих в этой сфере правовых споров на основе независимости и беспристрастности, служит средством преодоления возможного произвола в правоприменении и существенным фактором поддержания взаимного доверия во взаимоотношениях личности и публичной власти»

Вместо процедуры оспаривания кадастровой стоимости в комиссии или суде предлагается введение процедуры установления кадастровой стоимости в размере рыночной (ст.221 Проекта). Концептуально все меняется. По мысли разработчиков законопроекта теперь в ходе этой процедуры вообще не будет никакого сравнения кадастровой стоимости с рыночной. Это достигается за счет устранения из закона таких понятий как «дата определения кадастровой стоимости» (ч.4 ст.14 и ч.3 ст.16) и устранения обязанностей правообладателей делать оценку рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Теперь, по мысли разработчиков, определять рыночную стоимость можно на любую дату, без привязки к дате определения кадастровой стоимости. Зачем это делается, господа присяжные заседатели? Очень просто – для того чтобы заретушировать, скрыть недочеты кадастровой оценки. Ведь пока, при действующем законодательстве, каждый случай успешного оспаривания кадастровой стоимости в комиссии или суде говорит о том, что в ходе кадастровой оценки была установлена кадастровая стоимость выше рыночной, что право граждан платить экономически обоснованные налоги было нарушено путем установления завышенной кадастровой стоимости – отсюда и социальная напряженность, и недовольство Президента. А если делать отчет не на дату кадастровой оценки, то и сравнивать кадастровую и рыночную стоимости некорректно и говорить о недочетах в ходе кадастровой оценки тоже не приходится. И никакой ответственности государства за это безобразие.

Устраняя обязанность определять рыночную стоимость на дату кадастровой оценки разработчики проекта попутно решают еще одну важную для себя задачу по ограничению прав граждан – задачу сокращения сроков, в течение которых можно кадастровую стоимость оспорить. По действующему закону правообладатель в течение срока действия кадастровой оценки (обычно 5 лет) может, получив отчет о рыночной стоимости на дату кадастровой оценки, оспорить эту кадастровую стоимость. И в соответствии с недавно принятым законом от 03.08.2018 №334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» вновь установленная в ходе оспаривания кадастровая стоимость будет применяться ретроспективно. Разработчики законопроекта хотят все это ликвидировать. В соответствии с ч.7 ст.221 Проекта теперь подать заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной можно будет лишь в течение 6 месяцев с даты, по состоянию на которую установлена рыночная стоимость (что резко сокращает сроки оспаривания) и применяться такая стоимость будет с 01 января года, в котором правообладатель обратился с таким заявлением (что ограничивает сроки применения вновь установленной стоимости по сравнению с порядком, определенным в законе от 03.08.2018 №334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»).

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной будет находится по мысли разработчиков законопроекта в компетенции бюджетного учреждения. Ужасное решение. Нарушается известный принцип – никто не может быть судьей в собственном деле (Nemo judex in propria causa). И это не говоря об огромной коррупциогенности подобного решения. За должность директора ГБУ мешки с золотом понесут. Понимая это, разработчики законопроекта пытаются ввести механизмы контроля за деятельностью руководителя ГБУ. Но делают это довольно неумело. Предлагается в частности следующее:

— установление требований к руководителю ГБУ (ч. 31 ст.10)

 — согласование уполномоченным органом региона кандидатуры руководителя ГБУ с Росреестром, (ч.2 ст.6)

— право Росреестра направлять в уполномоченный орган региона представление о расторжении договора с руководителем ГБУ в случаях несоответствия его установленным требованиям, либо если доля оспоренных в суде решений бюджетного учреждения, принятых в течение календарного года, превысила 15 процентов. И обязанность уполномоченного органа в течение месяца в соответствии с представлением расторгнуть договор с руководителем ГБУ.(ч.ч.7,8 ст.9)

И если с первым предложением еще можно согласиться, то второе и третье просто никак не согласуются с положениями гражданского законодательства об учреждениях. С какого перепугу учредитель учреждения должен с кем-то согласовывать кандидатуру руководителя или увольнять его по какому-то представлению – это ни в одном гражданском кодексе не написано. Законом о кадастровой оценке обязали регионы создавать бюджетные учреждения для проведения кадастровой оценки, обязали их финансировать, а теперь хотят влиять на назначение и смену руководителей этих учреждений. Хотят и рыбку съесть, и косточкой не подавиться. Так не получится.

Предусмотрены законопроектом и другие ограничения прав владельцев недвижимости, которые пока еще есть в действующем законодательстве:

Так планируется размещать в фонде данных ГКО не весь сформированный перечень объектов, подлежащих кадастровой оценке, а лишь сведения об объектах (ч.6 ст.13). Между тем перечень включает в себя графическую и текстовую части. Причем графическая часть перечня должна содержать следующие сведения и материалы:

  • о границах кадастровых кварталов, включая сведения об учетных номерах кадастровых кварталов;
  • о границах населенных пунктов;
  • о границах муниципальных образований;
  • о границах земельных участков, включая сведения о кадастровых номерах земельных участков;
  • о контурах зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на земельных участках, включая сведения о кадастровых номерах зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства;
  • о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зонах, территорий объектов культурного наследия, территорий опережающего социально-экономического развития, зонах территориального развития в Российской Федерации, об игорных зонах, о лесничествах, лесопарках, об особо охраняемых природных территориях, особых экономических зонах, охотничьих угодьях;
  • о береговых линиях (границах водных объектов).

Текстовая часть перечня включает общие сведения о формируемом перечне и сведения о количественных и качественных характеристиках объектов недвижимости.

И все это предлагают скрыть от правообладателей и заинтересованных лиц.

Сокращен срок подачи замечаний на предварительные отчетные документы. Было 50 дней, в законопроекте – 30 (ч.16 ст.14)

Изменен порядок размещения учреждением предварительных отчетных документов и подачи замечаний, а также перечень публикуемых сведений (ч.ч.26,27,30 ст.14 Проекта). Теперь учреждение обязано размещать, если оно учло какое то замечание, новую версию промежуточного отчета полностью, а правообладатели после размещения такой новой версии уже не могут подавать замечания основываясь на старой версии – то есть ГБУ должно размещать отчеты по 100 Гб, а правообладатели должны следить – не появилось ли новой версии и скачивать ее опять. Очень креативно. Не будут больше размещать информацию о кадастровых номерах объектов недвижимости, в отношении которых осуществлен пересчет кадастровой стоимости, информацию, отражающую описание проведенного пересчета кадастровой стоимости каждого из объектов недвижимости с обоснованием учета замечания к промежуточным отчетным документам, а также информацию о поступивших замечаниях к промежуточным отчетным документам, которые не были учтены, с соответствующим обоснованием отказа в их учете (ч.26 ст.14 Проекта)

Не собираются делать к итоговому отчету и справку, содержащую информацию обо всех учтенных замечаниях к промежуточным отчетным документам с обоснованием их учета, а также об исправлении выявленных органом регистрации прав нарушений требований к отчету (ч.23 ст.14 Закона, ч.34,35 Проекта)

В ст.18 уточнили сроки применения кадастровой стоимости, в том числе в случае установления ее в размере рыночной, причем сделали это изменив положения, установленные в законе от 03.08.2018 №334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Опять не хотят никакого ретроспективного применения кадастровой стоимости, установленной в размере рыночной.

Еще одним недостатком законопроекта является на мой взгляд стремление излишне все зарегулировать. Так, хотят утвердить форму заявления об исправлении ошибок и порядок ее заполнения (ч.12 ст.21), форму заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и порядок его заполнения (ч.3 ст.221), форму уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению и требования к его заполнению (ч.9 ст.221), форму решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению (ч.13 ст.221).

Изменен порядок вступления в силу актов об утверждении результатов кадастровой оценки (ч.4 ст.15): сейчас – с 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования, планируется — по истечении одного месяца после дня его обнародования. При этом игнорируется вся судебная практика по этому вопросу, в том числе и правовые позиции Конституционного Суда РФ. Так в  Постановлении от 2 июля 2013 г. №17-П и Определении от 3 февраля 2010 г. №165-О-О. Конституционный Суд разъяснил, что из ст. 57 Конституции РФ и правовых позиций КС РФ следует, что конституционные гарантии прав граждан и их объединений как налогоплательщиков предполагают особый порядок вступления в силу всех нормативных правовых актов, которыми на них возлагается обязанность платить соответствующие налоги и сборы, что имеет значение как для актов, непосредственно относящихся к законодательству о налогах и сборах, так и для актов иной отраслевой принадлежности, если законодатель допускает их использование для целей налогообложения, — в той их части, в какой они влияют на содержание налоговой обязанности. Соответственно, нормативные правовые акты органов исполнительной власти в той части, в какой они порождают правовые последствия для граждан и их объединений как налогоплательщиков, действуют во времени в том порядке, какой определен федеральным законодателем для вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах в НК РФ.

Попутно разработчики из Минэкономразвития сняли с себя головную боль по поводу разработки Методических указаний о кадастровой оценке и возложили эту головную боль на Росреестр, который теперь и будет такие методические указания разрабатывать и утверждать. Ну а Минэкономразвития будет их только согласовывать. (ч.3 ст.5)

Частью 5 ст.14 проекта предусмотрено создание Росреестром до 2020 года в целях единообразного применения методических указаний о государственной кадастровой оценке государственной информационной системы обеспечения применения методических указаний. На создание этой системы планируется потратить 225 млн.рублей. Мысль хоть и правильная, но несколько запоздалая. Создавать такую систему нужно было еще в 2016 году — когда закон о кадастровой оценке принимали, чтобы эта система могла применяться бюджетными учреждениями уже в этом году в ходе проводимой кадастровой оценки. В результате бюджетные учреждения сами разрабатывают такие системы. В Севастополе планируют потратить на это дело 56 млн. рублей, в Ленинградской области – 13 млн.рублей. Другие регионы тоже не теряются. И получится, что у нас будет единая информациолнная система в России, плюс по информационной системе для каждого региона. И все за деньги налогоплательщиков, за наши с вами деньги. Но разработчики из Минэкономразвития наших денег не считают.

Исключили в проекте обязанность бюджетного учреждения хранить отчет о кадастровой оценке на бумажном носителе (п.3 ст.8). Но пока такая обязанность сохраняется. И даже любопытно, сколько на бумаге займет отчет кадастровой оценки Московской области, который «весит» около 100 Гб.

Дополнили правом уполномоченного органа субъекта региона устанавливать дополнительные требования для всех работников ГБУ, а не только для тех, кто привлекается к определению кадастровой стоимости (ч.4 ст.10). Теперь можно установить дополнительные требования и для уборщицы – чтоб со знанием двух языков как минимум.

Это лишь вкратце. Подробно все изменения в законодательство о кадастровой оценке и мои к ним комментарии можно посмотреть в этой таблице.

Как уже говорил, законопроект этот никак не решает задачу установления кадастровой стоимости не выше рыночной, а лишь усложняет правообладателям процесс установления этой самой справедливой кадастровой стоимости, лишает их гарантий и возможностей, существующих в действующем законодательстве.

Этот законопроект, его авторы 

Потому что каждому гражданину у нас Конституцией гарантируется судебная защита. И этой судебной защиты нас хотят лишить.

Возможное принятие этого законопроекта – огромный шаг назад в деле установления справедливой кадастровой стоимости. Поэтому нужно сделать все возможное, и невозможное, чтобы этот законопроект не прошел.

А что можно было бы сделать для исполнения поручения Президента о недопустимости установления кадастровой стоимости выше рыночной, господа присяжные заседатели?

1. Привести и закон и методические указания о кадастровой оценке в соответствие с решениями Верховного суда РФ:

— в методических указаниях установить, что НДС не включается в кадастровую стоимость. Решения Верховного суда об этом есть, но ГБУ продолжают включать НДС в кадастровую стоимость (Москва);

— в ст.18 Закона о ГКО определить не только время начала применения кадастровой стоимости, но и окончания, и сделать это в частности для уничтоженных, снесенных объектов. Решение Верховного Суда по этому вопросу имеется.

2. Привести методические указания о кадастровой оценке в соответствие с требованиями налогового законодательства – предусмотреть методику исключения из кадастровой стоимости квартир стоимость мест общего пользования и стоимость земельного участка под многоквартирным домом.

3. Ни в коем случае не отменяя имеющуюся процедуру оспаривания кадастровой стоимости и установления ее в размере рыночной в комиссиях и судах, устранить все недостатки работы этих комиссий. Вкратце это можно сделать следующим образом — сделать комиссии квазисудебным органом. Поскольку эти комиссии рассматривают отчеты об определении рыночной стоимости, нужно определить, что членами этих комиссий могут быть лишь квалифицированные оценщики. Внести в процедуру элементы состязательности – правообладатели должны знать о всех возможных замечаниях к отчету заранее, должны иметь право выдвигать возражения против этих замечаний заранее. На роль лица, которое может выдвигать замечания к отчету можно определить ГБУ. Возражения на замечания должны быть известны ГБУ до заседания комиссии. Формальное несоответствие отчета требованиям ФСО не может являться основанием для отказа в установлении рыночной стоимости. Предоставить право комиссиям в случае несогласия с отчетом устанавливать кадастровую стоимость в ином размере. Решение комиссии должно быть мотивированным и обоснованным, содержать мотивы, по которым комиссия отвергает те или иные доводы сторон, ссылки на аналоги и т.п. Принятие этих мер сделает рассмотрение спора в комиссии предпочтительным и позволит в разы сократить последующие обращения в суд.

4. Передать в ведение комиссий рассмотрение вопросов об исправлении методологических ошибок. А пока у нас получается, что ГБУ должно проводить кадастровую оценку в точном соответствии с методическими указаниями и само же рассматривать заявления о совершении им методологических ошибок. По мысли законодателей бюджетное учреждение видится унтер-офицерской вдовой, которая должна сама себя высечь. Никогда они это делать не будут.

5. Предоставить право членам комиссий, если они в ходе спора об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной обнаружат методологические ошибки при проведении кадастровой оценки – подавать свои представления об исправлении этих ошибок и предусмотреть обязанность ГБУ рассмотреть такое представление и дать мотивированный ответ или исправить ошибку.

6. Предусмотреть механизм установления кадастровой стоимости не выше рыночной невидимой рукой рынка.

 Все люди доброй воли, к Вам обращаюсь я. Если вы не хотите чтобы нас лишили судебной защиты, если хотите сохранить свои права и гарантии, пока еще предусмотренные действующим законодательством, поделитесь ссылкой на эту статью в социальных сетях — пусть все знают, до чего довел планету этот фигляр ПеЖе, чего Минэкономразвития удумало.

А вот здесь описано, как данный законопроект обсуждался на заседании рабочей группы при Госдуме РФ по имущественным налогам, кадастровой оценке и оценочной деятельности. Приняли решение собрать замечания профессионального сообщества и переслать их в Минэкономразвития.

Кадастровая стоимость не должна быть выше рыночной. Потому что нельзя платить налоги с того, чего у Вас нет.
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

2 Replies to “Законорея по кадастровой оценке”

  1. «Все, за что боролись тысячи и тысячи юристов, будет ликвидировано.»
    Видимо Вас очень беспокоит, что Ваши услуги согласно этому законопроекту не будут востребованы.

    1. наоборот, мои услуги будут еще больше востребованы, потому что придется начинать борьбу сначала. меня беспокоит, что будут нарушены права всех обладателей недвижимости, а это вероятно все граждане России

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.