Кадастровая стоимость не должна включать НДС.

Определениями от 15 февраля 2017 г. по делу №5-КГ17-258 и от 9 августа 2018 г. по делу №5-КГ18-96 Верховный суд РФ сформировал правовую позицию, согласно которой установление судом кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, не является правомерным и на законе не основано. То есть, кадастровая стоимость не должна включать НДС.

Данная правовая позиция сформирована в результате обжалования и отмены судебных актов, вынесенных Московским городским судом по административным искам ЗАО «Торговый дом «Зеленоград» и ООО «Аксиома», которые в судебном порядке требовали установления кадастровой стоимости принадлежащих им объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. В ходе производства дел назначались судебные экспертизы определения рыночной стоимости объектов недвижимости, которые определили рыночную стоимость с учетом НДС. Административные истцы были не согласны с включением НДС, просили установить кадастровую стоимость в размере рыночной без учета НДС.

 Суды первой и апелляционной инстанций не согласились с позицией административных истцов и установили кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной стоимости с учетом (включая) НДС. При этом позиция судов заключалась в следующем: коль скоро истцы определяют рыночную стоимость, а согласно ст.3 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», последняя представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, то рыночная стоимость всегда должна включать в себя НДС, поскольку определяет цену в целях купли-продажи объекта. Кроме того, цена предложения в типичных публичных офертах аналогов-объектов недвижимости содержит НДС. И с точки зрения формальной логики такое буквальное толкование закона возражений не вызывает.

Но не всегда буквальное толкование закона является правильным. Что и продемонстрировал Верховный суд РФ в вышеуказанных определениях. Верховный суд РФ, сославшись на п.4  Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»указал, что результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях. То есть в зависимости от цели оценки результат может быть разным.

Поскольку обращение административных истцов с исками об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости обусловлено уплатой налога на имущество организаций, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость, то определение рыночной стоимости в данном случае не связано с реализацией этого недвижимого имущества и возможным совершением сделки. Кроме того, установление кадастровой стоимости с учетом НДС, влечет двойное налогообложение для собственника этого недвижимого имущества, поскольку в период владения им и его эксплуатации собственник будет исчислять и уплачивать налог на имущество организаций от итоговой величины рыночной стоимости указанных объектов недвижимости с учетом НДС. Между тем, имущество и реализация товаров являются самостоятельными объектами налогообложения, в отношении каждого законом предусмотрен определенный налог.

Исходя из данных посылок Верховный суд РФ сделал вывод, что само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в целях дальнейшей его эксплуатации собственником без реализации этого имущества не образует объект обложения налогом на добавленную стоимость. Тем самым, установление судом кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, не является правомерным и на законе не основано.

То есть Верховный Суд разрешил спор исходя из духа закона, его общего смысла. И такую позицию Верховного Суда РФ безусловно придется учитывать и бюджетным учреждения при проведении кадастровой оценки и комиссиям по рассмотрению споров и нижестоящим судам при рассмотрении споров об определении кадастровой стоимости.

СРО «Экспертный совет» подготовлены методические разъяснения подготовки отчетов об оценке и заключений судебных экспертиз для целей установления кадастровой стоимости объектов капитального строительства в размере рыночной.

К сожалению, указанные решения Верховного Суда относятся непосредственно лишь к случаям судебного оспаривания кадастровой стоимости, установления кадастровой стоимости в размере рыночной в судебном порядке. И не затрагивают методику кадастровой оценки, не вносят никаких изменений в Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 № 226. Еще когда эти Методические указания только разрабатывались и проект их размещался на сайте http://regulation.gov.ru/, в этом проекте прямо было указано, что «Налог на добавленную стоимость при проведении кадастровой оценки не учитывается. Кадастровая стоимость определяется без учёта налога на добавленную стоимость.» Из окончательной редакции это положение было убрано (не иначе как врагами). И, как результат, при проведении кадастровой оценки бюджетными учреждениями НДС включается в кадастровую стоимость. Например в Москве кадастровая стоимость определяется с НДС (о чем прямо указывается в судебных актах первой и кассационной инстанций Мосгорсуда по указанным делам). И из-за этого налогоплательщики переплачивают.

Если статья понравилась — поделитесь ссылкой в социальных сетях. Может еще кто-то решится исключить НДС из кадастровой стоимости своей недвижимости.

Кадастровая стоимость не должна быть выше рыночной. Потому что нельзя платить налоги с того, чего у Вас нет.
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.