Комиссии Росреестра – пятое колесо в телеге оспаривания кадастровой стоимости.

За 4 последних года (2014-2017) комиссиями Росреестра отклонено 94 382 заявления об оспаривании кадастровой стоимости. Это значит, что 94 382 отчета об определении рыночной стоимости объектов недвижимости были признаны Комиссиями несоответствующими требованиям Федеральных стандартов оценки. И это приговор…

Приговор либо современному состоянию оценочной деятельности в России, либо месту и роли комиссий Росреестра в системе оспаривания кадастровой стоимости.

Решения комиссий не являются окончательными. После получения отказа в них правообладатели идут за защитой своих прав в суд, вынуждены нести дополнительные расходы, терять время. И судя по данным Верховного Суда РФ в 97% случаев суды удовлетворяют требования о снижении кадастровой стоимости. Отсюда понятно, что дело не в состоянии оценочной деятельности. Дело в текущем правовом регулировании деятельности комиссий Росреестра по оспариванию кадастровой стоимости.

В текущем состоянии они не только не справляются с возложенной на них функцией, не защищают нарушенные права граждан и организаций платить экономически обоснованные налоги, не способны на досудебное урегулирование спора об установлении справедливой кадастровой стоимости, но являются по сути дополнительным административным барьером, порождают социальную напряженность в обществе, являются источником коррупции.

Кто виноват в таком состоянии и что делать – об этом вы узнаете прочитав эту статью.

Состав комиссий, порядок их формирования, требования к членам комиссий – недостатки правового регулирования.

Состав комиссии.

Кто входит в состав комиссий Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости? Каков порядок их формирования? Обеспечивают ли этот состав и порядок установление справедливой кадастровой стоимости?

Нормативное регулирование данных вопросов крайне запутано, и запутано государством не иначе как умышленно, чтобы не дай боже граждане не стали массово пересматривать кадастровую стоимость.

1. В соответствии с Законом об оценочной деятельности (ст.24.18) в состав комиссии должны входить представители:

  • органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации,
  • органа, осуществляющего функции по ГКО, федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав (Росреестр ) или подведомственного ему государственного бюджетного учреждения, наделенного соответствующими полномочиями (Кадастровая палата);
  • представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков. Кандидатуры представителей предпринимательского сообщества выдвигаются некоммерческими организациями, основанными на членстве и объединяющими потребителей оценочных услуг.

При этом лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, должности государственной и муниципальной службы, должны составлять не более половины членов состава комиссии.

Так же данной статьей установлено, что требования к входящим в состав комиссии представителям предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, порядок создания и работы комиссии, включая порядок представления кандидатур для включения в состав комиссии, в том числе в целях ротации (далее — порядок создания и работы комиссии), устанавливаются уполномоченным федеральным органом (Минэкономразвития).

Вроде бы нормальное регулирование. Вроде бы. На первый поверхностный взгляд. Но есть одно большое НО. В соответствии со ст.3 Федерального закона от 21.07.2014 №225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности» положения статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности», устанавливающие требования к комиссии, применяются с момента принятия уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требований к представителям саморегулируемых организаций оценщиков, предпринимательского сообщества, входящим в состав комиссии, порядка представления кандидатур для включения в состав комиссии, в том числе в целях ротации.

А такие требования до сих пор уполномоченным федеральным органом не утверждены. Не удосужился Минэкономразвития в течение уже более 3 лет принять такой документ, недосуг ему. То есть все это более-менее нормальное правовое регулирование ст.24.18 Закона о составе комиссий, о том, что к работе в комиссии должны привлекаться представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, требование о том, что госслужащие должны составлять не более половины членов комиссий, оно не действует, не применяется.

А что же применяется, спросит вдумчивый читатель?

У нас по вопросу состава комиссии до сих пор действуют положения Закона об оценочной деятельности в редакции от 30.11.2011 г. В той редакции ст.24.19 Закона давала такое регулирование – «Комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке. В состав комиссии входят по одному представителю органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, органа кадастрового учета, Национального совета по оценочной деятельности.» Ну и Приказ Минэкономразвития России от 04.05.2012 №263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости». И до сих пор у нас комиссии состоят из этих 4 представителей.

А теперь почувствуйте разницу:

Надо отметить, что требование о том, что госслужащие должны составлять не более половины состава комиссии у нас и сейчас формально выполняется, поскольку сотрудники кадастровой палаты не являются госслужащими. Понятно при этом, что сотрудники кадастровой палаты голосуют так же, как и председатель комиссии – представитель Росреестра. Как сказал бы в такой ситуации дедушка Ленин: «Формально правильно, а по существу издевательство».

2. Теперь еще такое замечание — в состав комиссии по оспариванию кадастровой стоимости у нас законом включены представитель органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органа, осуществляющего функции по ГКО. Этим самым нарушается известный еще древним римлянам принцип — «Nemo judex in propria causa» — никто не может быть судьей в собственном деле. Указанные лица уже в силу своего служебного положения просто не способны на объективное рассмотрение вопросов по оспариванию кадастровой стоимости.

Требования к членам комиссии Росреестра.

Как уже было отмечено, примерно 94,5 тысячи отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости было признано несоответствующими Федеральным стандартам оценки комиссиями Росреестра за 2014-2017 г.г. Если вы думаете, что в этих комиссиях Росреестра заседают прекрасно образованные супероценщики, которые с малых лет только и делают, что занимаются оценкой, то вы ошибаетесь. Вряд ли представитель Росреестра, кадастровой палаты или исполнительного органа субъекта РФ провел хоть одну оценку рыночной стоимости в своей жизни.

Законом у нас установлены требования к тем, кто может быть оценщиком. Так, чтобы быть оценщиком, нужно иметь высшее образование и/или профессиональную переподготовку в области оценочной деятельности, квалификационный аттестат, застраховать свою гражданскую ответственность, не иметь неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления, соблюдать правила деловой и профессиональной этики, являться членом саморегулируемой организации оценщиков.

Какие же требования устанавливает закон к лицам, которые могут быть членами комиссий Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости? Требования к тем лицам, которые и должны решать вопрос об обоснованности отчетов об определении рыночной стоимости? А никакие. Нет в законе никаких требований. Не установлены. По мысли наших законодателей — для того чтобы заявить о несоответствии отчета об определении рыночной стоимости Федеральным стандартам оценки ничего не нужно – ни профессионального образования в области оценочной деятельности, ни опыта работы в сфере оценки, ни даже отсутствия судимости. Для того чтобы сделать оценку – требования есть, а для того чтобы оценить работу оценщиков – требований нет. Видимо, при оценке поступивших отчетов на их соответствие Закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки члены комиссий должны руководствоваться революционным и классовым правосознанием.

Процедура работы комиссии Росреестра – недостатки правового регулирования.

Какова процедура работы комиссии Росреестра, процедура рассмотрения ею заявлений об оспаривании кадастровой стоимости? Способствует ли данная процедура объективному рассмотрению заявлений и установлению справедливой кадастровой стоимости? Каковы, например, права заявителя при рассмотрении комиссией его заявления?

1. Все эти вопросы урегулированы сейчас отвратительным образом. В законе процедура рассмотрения заявлений вообще не прописана (указан лишь перечень документов, необходимых для приложения к заявлению и срок рассмотрения заявления – 1 месяц). В Приказе Минэкономразвития России от 04.05.2012 №263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» уже можно найти такое право заявителя – как присутствовать на заседании комиссии (п.17), непонятно правда, что это право может дать в целях объективного рассмотрения заявления.

Больше никаких прав заявитель не имеет. Никаких. Ни права заблаговременно знать о выдвинутых к отчету об определении рыночной стоимости замечаниях, ни права давать объяснения и приводить свои доводы по возникающим в ходе работы комиссии вопросам, ни права возражать на выдвинутые замечания к отчету. А было бы неплохо дать заявителям (прописать в законе) хотя бы такие элементарные права.

Процесс строится по инквизиционной модели, а не по состязательной.

Пока что решения комиссиями принимаются примерно вот так:

2. К отчету об определении рыночной стоимости законодательством предъявляется масса требований. В федеральных стандартах оценки и их требованиях неспециалист просто запутается. А оценщик должен эти требования строго соблюдать. И в то же время не существует никаких требований к обоснованию комиссией своего вывода о несоответствии отчета об определении рыночной стоимости требованиям этих стандартов. Нигде не сказано, что вывод комиссии о несоответствии отчета требованиям стандартов хотя бы должен быть обоснованным, ну или законным. Поэтому никакими обоснованиями комиссии себя и не утруждают, либо приводят такие обоснования от которых оценщикам плакать хочется, или хохотать.

А было бы нелишним установить какие-то разумные требования к обоснованности выводов комиссии. Ну хотя бы, что мало сослаться на несоответствие представленного отчета требованиям стандартов (требования эти столь сложны, многочисленны, туманны и противоречивы, что при желании можно заявить о несоответствии им любого отчета), но нужно обосновать, что эти нарушения повлекли неверный вывод об определенной в отчете рыночной стоимости. Но это же потребует каких-то мыслительных усилий от членов комиссии.

3. Отсутствие каких-либо критериев принятия решений, требований к его обоснованности позволяет, во-первых, принимать комиссиям абсолютно любые решения, и, во-вторых, обнуляет механизм обжалования таких решений комиссий в суде. Как можно обжаловать решение комиссии, если она в рамках действующего регулирования может принять любое решение – непонятно на что жаловаться. И как суду разбирать такую жалобу, если никаких критериев для проверки решения комиссии у суда нет.

4. Отсутствие состязательности, отсутствие критериев по которым должны приниматься решения порождает чувство вседозволенности и безнаказанности. Не знаю, проходил ли в данной части закон и Приказ Минэкономразвития России от 04.05.2012 №263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» антикоррупционную экспертизу. По всей видимости не проходил.

Коррупциогенными факторами в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.02.2010 N 96 «Об антикоррупционной экспертизе нормативных правовых актов и проектов нормативных правовых актов» являются в том числе: широта дискреционных полномочий, отсутствие или неопределенность условий или оснований принятия решения; отсутствие или неполнота административных процедур. И эти факторы тут присутствуют во всей своей полноте. Хоть в учебник вставляй, как образец коррупциогенности.

И ходят такие слухи, что кто-то кое-где у нас порой берет деньги за «правильное» решение комиссии.

5. Представители государства у нас сейчас в большинстве в составе комиссий и могут принимать любые решения, поэтому было бы неплохо закрепить в законе какие-то положения об особом мнении члена комиссии, о праве на такое мнение, порядке его изложения и опубликования, а если члены комиссий – представители Национального совета по оценочной деятельности начнут этим правом еще и пользоваться – вообще прекрасно будет.

6. Недостатком действующего правового регулирования механизма оспаривания кадастровой стоимости в комиссиях росреестра является и то, что комиссия может либо принять представленный отчет об оценке, либо отклонить его. Отсутствует механизм установления справедливой кадастровой стоимости непосредственно в ходе заседания комиссии. Ну например, неплохо было бы, если бы в ходе заседания, комиссия, усмотрев какие-либо нарушения в отчете, могла указать, что действительной рыночной стоимостью объекта является такая то и обосновать свой вывод. И уже заявитель мог или соглашаться с такой стоимостью или продолжать свою борьбе уже в судебной инстанции.

7. Если будут выработаны и законодательно закреплены критерии принятия комиссиями тех или иных решений, можно установить и механизм обжалования решения комиссии не в судебном порядке. Заинтересованы в этом должны быть не только правообладатели, которые получат еще один механизм установления справедливой кадастровой стоимости. И не только суд, для которого снизится нагрузка ввиду возможного досудебного урегулирования. Но и вся корпорация оценщиков. Сейчас нет никакого действенного механизма обжалования решений комиссий. И вот эти 94 382 оценщика, чьи отчеты были признаны комиссиями несоответствующими требованиям федеральных стандартов оценки понесли репутационный ущерб, а вместе с ними такой ущерб понесло и все сообщество оценщиком. И нашелся лишь один оценщик, которому дорога его репутация, и который готов за эту репутацию сражаться – Макас Виктор Иванович, который обратился с жалобой в Комиссию по государственной кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости Общественного совета при Росреестре.

Конечно, этого механизма нет в законе и никакого влияния решение Общественного совета на комиссии Росреестра иметь не может, и все это пока напоминает борьбу с ветряными мельницами. Но если бы этих жалоб было больше, если бы они стали массовыми, если бы с такими жалобами обращались в Совет не только оценщики, но и те саморегулируемые организации, в которых эти оценщики состоят и куда платят взносы, и эти СРО предоставляли своему оценщику юридическую и методическую помощь, глядишь, совместными усилиями дело бы и сдвинулось с мертвой точки.

В идеальном мире каждое из 94 382 решений комиссий Росреестра о признании отчета несоответствующим требованиям федеральных стандартов оценки должно было бы стать поводом либо для обжалования такого решения и защиты деловой репутации, либо для принятия мер к нерадивому оценщику, избавления корпорации оценщиков от недобросовестного участника.

 

Количество обращений в суд с заявлениями об оспаривании кадастровой стоимости за последние годы неуклонно растет.

Что свидетельствует о неэффективности комиссий Росреестра при нынешнем регулировании их деятельности, как механизма досудебного урегулирования споров.

И нет никаких оснований для оптимизма. Количество споров, а следовательно и нагрузка на судей, будут только расти. Тем более, что новым законом о государственной кадастровой оценке данному механизму придали необязательный характер. Теперь и гражданам и юридическим лицам предоставили возможность обращаться непосредственно в суд, а регионам — возможность самим решать — создавать или нет комиссию по рассмотрению споров. Поэтому пожелания Верховного суда об установлении обязательного досудебного порядка по этой категории споров остаются пока только пожеланиями. Но даже если и распространить ныне действующий порядок на всех желающих оспорить кадастровую стоимость, это судей не спасет из-за низкой эффективности этого порядка.

Порядок этот нужно менять.

Так что думаю, Верховный суд должен взять за основу высказанные здесь предложения и пожелания, усилить их и внести законопроект в Думу. Ну или если найдется какой депутат, который захочет вписать свое имя золотыми буквами в память народную.

Вот что думают о работе комиссий:

Марина Макеева, генеральный директор ООО «Центр развития инвестиций» (Приморский края): «Что, собственно, мешает — бесконечные отказы комиссии по оспариванию кадастровой стоимости. Непосредственно на самих заседаниях комиссии не выслушиваются доводы собственников. В нашей практике — не один прецедент, когда по отчетам, на которые получено отрицательное заключение комиссии, суд выносил определение об утверждение сведений, указанных в отчете об оценке. Причем без назначения судебной экспертизы. Суду предельно ясны доводы оценщика, а комиссии — увы, нет. Ситуация, при которой удовлетворяются исковые требования в первом заседании — нонсенс относительно решений, которые выносит комиссия коллегиально. Глава края не единожды высказывался о том, что процесс оспаривания кадастровой стоимости должен быть более эффективным. Остается только надеяться, что пристальное внимание власти улучшит ситуацию».

 

Кадастровая стоимость не должна быть выше рыночной. Потому что нельзя платить налоги с того, чего у Вас нет.
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.