Краткая история борьбы за справедливую кадастровую стоимость

Откуда есть пошла борьба за справедливую кадастровую стоимость….

Период бесправия

Земельный налог был введен в российскую налоговую системе в 1991 году Законом «О плате за землю» и его размер в тот период устанавливался в виде стабильных платежей за единицу земельной площади вне зависимости от экономической оценки земли и реальной стоимости земельных участков.

Была уравниловка. Жили и горя не знали.

Наши законодатели решили это поправить, причем все делалось ими под лозунгом борьбы за справедливость, и приняли в 2004 г. закон, которым вводилась в действие глава 31 Налогового кодекса, которая как раз и определила кадастровую стоимость земельных участков как их налогооблагаемую базу. Вступила в силу гл.31 НК с 2005 года, но поскольку кадастровая оценка еще нигде проведена не была, фактически стала применяться лишь с 2006 года.

Вот тогда то и началась борьба за справедливую кадастровую стоимость.

Руководителя предприятий, увидев что земельный налог вырос по сравнению с 2005 годом в десятки, а в отдельных случаях и в сотни раз, опечалились и призадумались. Но потом позвали своих верных юристов и говорят им: «Ой вы гой еси, добры молодцы, зря вас чтоль пять лет в университетах учили. Придумайте что-нибудь. А то нас государство по миру пустит».

Теперь опечалились и призадумались юристы. Да и понять то их можно. На тот момент действовали две крайне странные и расплывчатые нормы:

  • пункт 12 Постановления Правительства РФ «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» гласил, что споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.
  • пункт 3 ст.66 Земельного кодекса в действовавшей тогда редакции указывал, что в случаях определения рыночной стоимости участка кадастровая стоимость устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

И все.

Непонятно было многое, вернее вообще все – с какими требованиями в суд выходить? что оспаривать? – кадастровую оценку, нормативный акт, ее утвердивший (полностью или только в отношении своего участка)? нужно ли предварительно обращаться в органы кадастрового учета? Может лучше оспаривать решения ИФНС о начислении земельного налога? Ну и т.д.

Но деваться юристам было некуда и стали они подавать иски, какие только могли придумать:

  • подавали заявления в органы кадастрового учета о внесении изменений в данные кадастрового учета относительно кадастровой стоимости. Им отказывали, потому что не предусмотрена была такая процедура. Эти отказы обжаловали уже в суд, но и суд отказывал, потому что процедура такая не предусмотрена.
  • подавали иски о признании незаконными/недействующими постановлений органов исполнительной власти, которыми были утверждены результаты кадастровой стоимости, полностью или в части только своих участков. В этих исках отказывали потому что исполнительные органы действовали в пределах своих полномочий, а нарушений в проведении кадастровой оценки «не выявлено».
  • делали рыночную оценку земельного участка и платили земельный налог исходя из рыночной стоимости, а потом обжаловали решения ИФНС о доначислении налога и уплате пеней, считая эти решения незаконными. В этих исках также отказывали, потому что ИФНС обоснованно исходили при исчислении налога из кадастровой стоимости.
  • подавали иски о признании кадастрового плана земельного участка недействительным в части указания кадастровой стоимости. Суды отказывали и в таких требованиях.

Во всех судах юристы ссылались на п.3 ст.66 земельного кодекса, на что суды неизменно им отвечали – покажите норму, сколько именно процентов от рыночной должна быть кадастровая – 50%? 90%?, 120%? Или 300%? И на этот вопрос крыть юристам было нечем.

Был просто вал судебных исков, и в основном конечно с отрицательным результатом. Но было и несколько положительных судебных решений об отмене постановлений органов исполнительной власти, которыми были утверждены результаты кадастровой стоимости, ввиду явного и грубого нарушения порядка и методики проведения кадастровой оценки. Однако вскоре и эту практику прикрыли.

Безрадостно все было на первом этапе. И не было никакой правовой защиты, никакой возможности установить справедливую кадастровую стоимость.

Но была необходимость, было желание и была работа сотен юристов по все стране, которые пусть пока и безуспешно, но расшатывали эту стену.

Закон Плескачевского

Некоторая надежда появилась в конце 2007 года, когда депутат Плескачевский В.С. внес в Думу законопроект о внесении изменений в закон «Об оценочной деятельности» (за что ему конечно отдельное спасибо). Законопроектом предусматривалось право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной и механизм такого установления, также вносились изменения в п.3 ст.66 Земельного кодекса и устанавливалось, что при определении рыночной стоимости его кадастровая стоимость определяется в размере рыночной (без всяких там процентов).

Плескачевский В.С.

Это был конечно огромный шаг вперед, но хорошее трудно пробивает себе дорогу — законопроект очень долго рассматривался (почти 3 года) и был принят в виде закона лишь летом 2010 года.

В ходе работы над законопроектом из него убрали важное положение. Во внесенном законопроекте под кадастровой стоимостью предлагалось понимать рыночную стоимость, установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки. В итоговом документе какая-либо связь между кадастровой стоимостью и рыночной из закона исчезла.

Пока депутаты неспешно рассматривали этот законопроект, сражения в судах не утихали. Но опять-таки, похвастаться было особо нечем.

Дошли и до Конституционного суда РФ, жаловались на отсутствие в законодательстве определения кадастровой стоимости, на то, что законами не устанавливаются ограничения по размеру кадастровой стоимости земельного участка относительно его рыночной стоимости, в результате чего органы власти, определяя размер кадастровой стоимости земельного участка, руководствуются исключительно целью увеличения поступлений в бюджет. Но и Конституционный суд РФ жалобам не внял и Определением от 19 мая 2009 г. N 1047-О-О отказал в принятии жалобы к рассмотрению.

В июле 2010 года закон Плескачевского наконец то был принят. Но с одной оговоркой о том, что его положения не распространяются на прошлые кадастровые оценки, то есть этим законом не могли воспользоваться все те, кто уже оспаривал завышенную кадастровую стоимость и у кого в судах пока не было никакой надежды на благоприятный исход дела.

Дело Аверса

Следующая важная веха – это дело ООО «Аверс» и знаменитое Постановление №913/11 от 28.06.2011 г. Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (был когда-то и такой суд).

ООО «Аверс» в апреле 2010 г. в порядке гл.24 АПК РФ обратилось с заявлением о признании недостоверным результата государственной кадастровой оценки принадлежащего ему земельного участка, о признании незаконными действий Росреестра, выразившихся в формировании в государственном кадастре недвижимости недостоверных сведений о кадастровой стоимости. Решением арбитражного суда, оставленным в силе судом апелляционной инстанции требования Аверса были удовлетворены. Однако суд кассационной инстанции судебные акты нижестоящих судов отменил и удовлетворении требований отказал. Юристы Аверса не сдались и подали в январе 2011 г. жалобу в порядке надзора в Президиум Высшего Арбитражного суда РФ. Судьей-докладчиком была Маковская А.А.

Маковская А.А.

Постановление было принято Президиумом ВАС РФ в конце июня 2011 года и все это время, что дело находилось в Президиуме, сотни юристов по всей стране, у которых схожие дела были в производстве, следили за делом и надеялись. И их надежды оправдались, но лишь частично.

Президиум отменил постановление суда кассационной инстанции и вернул дело на новое рассмотрение, сделав ряд крайне важных выводов:

— Суд указал, что хотя на Аверс и не распространяется закон Плескачевского, но и ране действовавшее законодательство не содержит запрета на определения кадастровой стоимости земельного участка путем указания его рыночной стоимости;

— достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются;

— такие требования предъявляются к органу кадастрового учета по общим правилам искового производства;

— установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для внесения органа кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в ГКН с момента вступления в силу судебного акта.

Суд сделал оговорку, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами также могут быть пересмотрены.

То есть суд дал зеленый свет оспариванию завышенной кадастровой стоимости и тем, на кого закон Плескачевского не распространялся.

 

Борьба за ретроспективу.

С принятием закона Плескачевского и Постановления Президиума ВАС РФ по делу Аверса к середине 2011 года был сформирован понятный механизм по оспариванию завышенной кадастровой стоимости путем ее установления в размере рыночной.

Хотя и с трудом, но практика стала разворачиваться в сторону удовлетворения требований об установлении справедливой кадастровой стоимости.

Если можно так выразиться, плацдарм был захвачен, но были и бои местного значения:

  • например, по вопросу о возможности арендаторов оспаривать кадастровую стоимость. Арендаторам отказывали в исках, так как право провести оценку имели лишь лица «в отношении принадлежащих им объектов», и арендаторы по мнению судов того времени к таким лицам не относились. В Определении от 1 марта 2011 г. N 281-О-О Конституционный суд РФ, вновь отказав в принятии жалобы по вопросам несправедливой кадастровой стоимости к рассмотрению, тем не менее указал, что арендаторы также имеют право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной. Но эта позиция Конституционного суда игнорировалась судами еще долгое время.
  • Также вопрос о дате, на которую необходимо делать рыночную оценку, не находил в судебное практике однозначного разрешения, особенно в случаях раздела/объединения участков, не был он разрешен тогда и в законе.
  • Некоторые суды при принятии исковых заявлений полагали, что данные иски имеют имущественную оценку и заставляли платить госпошлину исходя из разницы кадастровой и рыночной стоимости. Пошлина была значительной, что также затрудняло доступ к правосудию.
  • Также невозможно было оспорить кадастровую стоимость в отношении земельных участков, прекративших существование (например, в связи с разделом/объединением).
  • Поскольку правовые позиции Постановления Президиума ВАС РФ не применялись судами общей юрисдикции, то физическим лицам в этих судах было гораздо труднее оспорить завышенную кадастровую стоимость. Некоторые даже регистрировались в качестве индивидуальных предпринимателей, чтобы иметь возможность обратиться в арбитражный суд.

И конечно основной вопрос, который не нашел еще справедливого разрешения, это вопрос о действии установленной судом рыночной стоимости. В постановлении Президиума по делу Аверса была сформулирована позиция, что установленная судом кадастровая стоимость в размере рыночной применяется лишь с момента вступления решения суда в законную силу, а закон Плескачевского вообще не регулировал этот вопрос. Поэтому, даже если и удавалось в суде снизить кадастровую стоимость, применить это снижение в целях налогообложения за прошлые периоды не получалось, а значит и пересчитать «излишне уплаченные» налоги. Принимая во внимание, что споры о снижении кадастровой стоимости могли в суде длиться и год и два, решения обжаловались органами кадастрового учета, такое положение не могло считаться справедливым. Поэтому усилия всех юристов и всех людей доброй воли в тот период сосредоточились на этом вопросе – добиться применения полученного результата в виде снижения кадастровой стоимости к прошлым периодам. Как тогда говорили «ретроспективное применение», «ретроспектива», «рестроспекция».

Кроме того, тогда не было ограничения о том, что кадастровая оценка должна проводиться не чаще чем раз в 3 года, поэтому регионы могли проводить ее хоть каждый год и в такой ситуации воспользоваться снижением кадастровой стоимости вообще бы не удавалось.

С целью добиться этой самой заветной «ретроспекции» юристами изобретались различные исковые требования, но все было тщетно. Суды придерживались позиции по делу Аверса. Так продолжалось до внесения очередных изменений в Закон «Об оценочной деятельности». Законопроект был внесен в Думу Правительством РФ 31.12.2013 г. И первоначально никакой нормы о ретроспективном применении кадастровой стоимости в нем не было (Правительство же не враг самому себе). Но ко второму чтению в законопроект усилиями депутатов (нужно бы найти их и поблагодарить) была внесена норма, согласно которой в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости применяются с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. То есть была предусмотрена хоть и такая усеченная и ограниченная, но все же ретроспектива. Закон был принят в июле 2014 года.

И теперь все зависит лишь от расторопности правообладателя. Надо лишь предпринять действия по оспариванию кадастровой стоимости в первый год ее применения.

Была еще одна попытка установить ретроспективное применение пересмотренной кадастровой стоимости. Уже в полном объеме. Законодательное собрание Вологодской области, как субъект законодательной инициативы, в конце 2015 г. внесло в Госдуму два законопроекта о внесении изменений в Налоговый кодекс и в Закон об оценочной деятельности. И эти законопроекты (№1055544-6 и №1055202-6) предусматривали возможность полностью ретроспективного применения  пересмотренной кадастровой стоимости. Комитет Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям (председатель Н.П.Николаев) предложил отклонить указанные законопроекты, поскольку «это повлечет невозможность планирования региональных и местных бюджетов, в которые должны зачисляться доходы от соответствующих налогов и арендных платежей». Законопроекты были отклонены. Вот так вот интересы людей были поставлены ниже интересов планирования бюджетов.

Современное состояние

После принятия этого закона к основным событиям в деле борьбы за справедливую кадастровую стоимость следует отнести:

— передачу всех дел по оспариванию кадастровой стоимости к подсудности судов общей юрисдикции на уровне судов субъектов РФ;

— рассмотрение таких дел согласно Кодексу административного судопроизводства;

— разъяснение основных вопросов в делах об оспаривании кадастровой стоимости Верховным судом РФ (Постановление №28 от 30.06.2015);

— принятие Федерального закона N237-ФЗ от 03.07.2016 г. «О государственной кадастровой оценке»

— Переход на взимание налогов на имущество для граждан и организаций с его кадастровой стоимости. Налоги для граждан существенно увеличились, и законодатели ввели переходный период 5 лет, в течение которых налоги будут возрастать постепенно и увеличиваться на 20% в год.

За 2014-2017 годы в комиссии Росреестра и в суд по поводу несправедливой кадастровой стоимости обратились 230 000 граждан и юридических лиц в отношении принадлежащих им 483 000 объектов недвижимости и снизили кадастровую стоимость на 9 076 000 000 000 рублей (девять триллионов, Карл). Вроде бы много. Но в России зарегистрировано 161 500 000 объектов недвижимости. Значит справедливая кадастровая стоимость установлена в отношении всего лишь 0,3% объектов недвижимости.  

Чему нас учит эта история?

Ничто не дается без борьбы. Лишь борьба тысяч юристов позволила сформировать ныне существующий механизм оспаривания кадастровой стоимости. Но без каждодневной борьбы любое завоевание может быть пересмотрено. Да и существующий механизм нужно еще совершенствовать, не все вопросы еще решены справедливо, например вопрос распределения судебных расходов, так что включайтесь.

Кто дочитал до конца – тот молодец.

Может получить форму административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Одна адаптирована под требования закона об оценочной деятельности, я ее постоянно использую в судах, а вторая – под требования закона о государственной кадастровой оценке, но она пока сможет понадобиться лишь в 2019 году, да и то лишь тем, в регионах которых пройдет кадастровая оценка в этом 2018.

Кадастровая стоимость не должна быть выше рыночной. Потому что нельзя платить налоги с того, чего у Вас нет.
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.