Что такое кадастровая стоимость?

В. Путин на пресс-конференции 14 декабря 2017 г., отвечая на вопрос псковского корреспондента, заявил:   «Во всем мире так устроено, что собственники имущества его содержат, оплачивают, платят налоги. Кадастровая стоимость — это рыночная стоимость, что вполне правильно и естественно.»

Эти бы слова, да депутатам в уши.

К сожалению, кадастровая стоимость — это совсем не рыночная стоимость. И Президент тут ошибается. Он рассуждает как обычный разумный гражданин. Да, есть имущество, да, с него нужно платить налоги. С какой стоимости? Да с той — сколько это имущество стоит, с рыночной. Но кадастровая стоимость в разы, а зачастую и в десятки раз, превышает рыночную.

Так что же такое — эта самая кадастровая стоимость? Давайте разберемся.

Обратимся прежде всего к законодательному определению — в статье 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» дано такое определение: «кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.»

В законе «Об оценочной деятельности» содержится еще более краткое определение — под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.

Вроде бы теперь, если мы определимся с вопросом, что такое государственная кадастровая оценка, нам должно стать понятнее — что же такое кадастровая стоимость. Но нет, не станет. Потому что согласно тому же закону «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка — это совокупность процедур, направленных на определение кадастровой стоимости.

И круг замыкается. Наши законодатели нарушают элементарные законы логики. Пытаются определить понятие через самоё себя. И ладно бы они это делали по недомыслию. Но ведь нет. На этот недостаток депутатам указывала Счетная палата РФ в своем заключении при рассмотрении законопроекта. Вот что они написали: «В статье 3 законопроекта приведены определения терминов «государственная кадастровая оценка» и «кадастровая стоимость». Причем определение понятия «кадастровая стоимость» имеет отсылку к проведению кадастровой оценки, которая, в свою очередь, включает в себя установление кадастровой стоимости. Таким образом, содержательное определение, отражающее экономический смысл и практическую направленность термина «кадастровая стоимость», законопроектом не приводится, что может отрицательно сказаться на дальнейшей правоприменительной практике.»

Тут еще нужно учесть, что нежелание определять кадастровую стоимость как рыночную, это вполне сознательный выбор наших законодателей:

  • Еще в июне 2007 года в Госдуму был внесен законопроект о внесении изменений в закон «Об оценочной деятельности», в котором под кадастровой стоимостью предлагалось понимать рыночную стоимость, установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки. Ко второму чтению слово «рыночная»  из законопроекта пропало.
  • В июне 2016 года, при рассмотрении законопроекта «О государственной кадастровой оценке» Общественной палатой РФ предлагалось определить кадастровую стоимость, как рыночную стоимость, определенную при текущем использовании методами массовой и индивидуальной оценки. Данное определение также не встретило поддержки депутатов.

Таким образом, на законодателей у нас в вопросе понимания кадастровой стоимости никакой надежды нет (да и не было, если честно).

Сущность кадастровой стоимости помогут понять цели ее использования. Кадастровая стоимость используется:

  • как налоговая база для земельного налога и налогов на имущество физических лиц и организаций;
  • как база для определения суммы штрафов по отдельным составам административных правонарушений;
  • как база для определения суммы госпошлины;
  • как база для определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности.

Как видим, это все случаи, когда государство хочет получить от нас денег. Чем больше кадастровая стоимость — тем больше денег получит государство. Естественно, оно заинтересовано в том, чтобы эта стоимость, эта база, была как можно больше. Как это сделать? Да очень просто, если ты — государство. Установить ее произвольным путем исходя из имеющихся аппетитов.

Тут я конечно немного утрирую, но суть от этого не меняется:

  • Связь между кадастровой и рыночной стоимостью наши депутаты из законов последовательно выкорчевывают.
  • Правила проведения кадастровой оценки устанавливаются государством.
  • Методические указания проведения кадастровой оценки разрабатываются и утверждаются опять государством. 
  • Кадастровая оценка теперь, по закону «О государственной кадастровой оценке», будет проводиться не независимым оценщиком, а специально создаваемыми государственными бюджетными учреждениями, то есть опять-таки государством.
  • Результаты кадастровой оценки утверждаются кем бы вы думали? правильно, им самым.

А поскольку и налог на имущество и земельный налог относятся к региональным и местным налогам, то и получается, что размер этой самой кадастровой стоимости зависит лишь от аппетита и порядочности региональных властей.

Теперь этим региональным властям еще и доверили учреждать государственные бюджетные учреждения, которые будут кадастровую оценку проводить. Передали им вопросы назначения и снятия руководителя учреждения,  финансирования,  определение их штатной численности, — все рычаги управления. Сделали кадастровых оценщиков еще более зависимыми чем независимые оценщики. Хотя и те были независимыми лишь в законе.

Вот я байку расскажу (все персонажи являются вымышленными, любое совпадение с реально живущими или жившими людьми случайно):

Давно это было. В некотором субъекте РФ решили провести кадастровую оценку. Тогда еще независимые оценщики ее проводили, а не ГБУшники, как сейчас. Провели, приносят губернатору:

— Так мол и так, Ваше превосходительство, задание Ваше исполнили, кадастровую оценку провели.

— Молодцы, а много ли мы налогов соберем?

— Тридцать пять миллиардов, Ваше превосходительство.

— Тридцать пять. Мда. Маловато. Маловато будет. Надо бы пятьдесят.

Через три дня принесли независимые оценщики новую кадастровую оценку, чтобы значит уже 50 миллиардов налогов собрать.

На этой оптимистической ноте дадим свое определение кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость — это характеристика объекта недвижимости, выраженная в рублях, устанавливаемая государством, по государственным правилам, в интересах государства для сбора денег с граждан.

Плодотворная, кстати, идея для государства. Так и подоходный налог можно брать не с зарплаты, а с «кадастровой» зарплаты.

Теперь тот факт, что кадастровая стоимость в разы, иногда в десятки раз, превышает рыночную, не должен удивлять. Вот если бы было наоборот, было бы удивительно.

А отсюда и социальная напряженность, о которой говорил и псковский корреспондент, и Счетная и Общественная Палаты РФ.

Как же тут социально не напрячься, если у Вас в собственности домик пана Тыквы А в налоговой платежке Вам посчитали, как будто у вас Большой Версальский дворец

Ну и выводы.  Само государство нам вряд ли установит справедливую кадастровую стоимость. Под справедливой я понимаю стоимость не выше рыночной.  За справедливую кадастровую стоимость нужно бороться. О том, как это сделать, я тут и буду рассказывать.

 

P.S. если статья понравилась — поделитесь в соцсетях.

 

Кадастровая стоимость не должна быть выше рыночной. Потому что нельзя платить налоги с того, чего у Вас нет.
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.